김학렬 “선택과 집중의 시기…전세금 오른 단지는 수요 탄탄”
제네시스 박 “주택 수 줄여라…핵심 자산은 비과세 활용”
부동산 시장의 불확실성이 극에 달한 지금 대한민국 대표 전문가 김학렬 스마트튜브부동산연구소장과 ‘세금 전문가’ 박민수 더스마트컴퍼니 대표가 내놓은 처방은 명확하다. 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 매물은 늘고 있지만, 매수자는 토지거래허가제와 대출 규제로 발이 묶여 있다. 어떤 선택을 해야 할까. 두 사람은 “고민할 수 있는 시간은 딱 한 달, 늦어도 4월 초까지는 결판을 내야 한다”고 말했다
조선일보와 땅집고가 조선닷컴과 조선멤버십 회원을 위한 특급 레슨을 준비했다. 오는 3월 4일과 3월 6일, 총 3회에 걸쳐 ‘2026 땅집고 부동산 콘서트’(☞바로가기)를 개최한다. 이번 콘서트 주제는 ‘2026 양도세 절세 비책’으로 각자 상황에 맞는 대응 전략을 제시할 예정이다.
◇“4월엔 매물 없다…3월이 골든타임”
김학렬 소장은 지금을 “규제의 시대를 기회로 활용할 수 있는 마지막 한 달”이라고 규정했다. 3월까지 매물이 더 늘어날 가능성이 높지만, 4월이면 분위기가 확 달라질 수 있다는 것. 서울 등 토지거래허가구역에서는 허가에만 3주가량 소요되는 만큼 사실상 4월 초 이전에 거래를 마쳐야 한다. 그의 표현대로라면 “주어진 시간은 한 달, 골든타임은 한 달”이다.
그는 최근 시장 판도에 대해 ‘불편한 부동산 투자’의 시기라고 표현했다. 집이 있는 유주택자는 세금이 문제이고, 집이 없는 무주택자는 대출이 문제라는 것. 양쪽 움직이기가 쉽지 않다 그래서 전략이 절실하다는 것.
김 소장은 “다주택자라면 선택과 집중이 불가피하다”고 했다. 양도세 중과를 감수하더라도 장기적으로 보유 가치가 높고, 향후 증여까지 고려할 수 있는 자산은 반드시 가져가야 한다는 조언했다. 반대로 이미 시세 차익이 충분히 났지만 추가 상승 여력이 제한적인 자산, 장기 보유 리스크가 큰 자산은 이번에 정리해야 할 대상이라고 꼽았다. 특히 장기보유특별공제 제도 변경 가능성이 변수로 꼽힌다. 세제 손질이 현실화되면 계산식이 완전히 달라질 수 있어서다.
무주택자는 다주택자 매물을 눈여겨볼 시기다. 5월 9일 이후엔 매물 잠김 현상이 극심할 것으로 보이기 때문이다. 김 소장은 “전세금이 2021년 고점을 뚫은 단지는 지금 매수해도 좋다”며 “실거주 수요가 충분하다는 의미로 시간이 지나면 매매가가 상승할 가능성이 크다”고 했다. 그는 조급함에 휩쓸리기보다, 매도자의 세금 부담과 시간 압박을 읽어야 한다고 조언했다.
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◇“5월 넘기면 중과에 보유세 부담까지 겹악재”
세무 전문가인 제네시스 박은 “지금은 매도자뿐만 아니라 매수자도 불안하다”면서 “매물이 늘고 있다지만, 매수자는 대출이 원활하지 않아 집을 사기 쉽지 않다”고 했다. 서울 강남권에서 급매물이 당분간 계속 나올 것으로 전망한다. 양도세 중과가 적용되면 세 부담은 체감상 ‘두 배’로 뛴다. 5억원이었던 세금이 10억원에 육박할 수 있다. 다만 15억원 이하 아파트에선 급매물이 거의 없을 것으로 전망한다. 양도세 중과와 거의 무관한 시장이기 때문이다.
결국 핵심은 ‘자기 기준’이다. 정책이 세게 나올 것 같다는 불안감, 주변 분위기에 휩쓸린 결정은 위험하다고 경고한다. 5월 9일 이후 매물이 급감할 가능성도 배제하지 않는다. 7월 세제 개편안이 예고된 상황에서, 시장은 다시 관망으로 돌아설 수 있다는 것.
그는 다주택자에게 “주택 수를 줄이되, 최소 한 채는 확실히 남겨야 한다”고 했다. 정부가 다주택자에 대한 보유세 인상 가능성도 있는 만큼, 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 유용할 수 있다는 것이다.
일반과세 범위 내에서 정리할 수 있는 자산은 지금 정리하고, 핵심 자산은 가져간 뒤 향후 규제 완화나 시장 조정 국면에서 비과세 요건을 활용해 갈아타는 그림이다. 그는 “7월 발표될 세제 개편안 역시 규제의 강도가 만만치 않을 것”이라고 내다봤다.
■ 2026 땅집고 부동산 콘서트 개요
▲주제: 2026 양도세 절세 비책
▲회차별 일정(강사)
-1회차 : 3월 4일(수) 오후 7시 30분(제네시스박)
-2회차 : 3월 6일(금) 오후 2시 30분(김학렬 소장)
-3회차 : 3월 6일(금) 오후 7시 30분(김학렬 소장)
▲장소: 상연재 서울역점(서울 중구 한강대로 416 서울스퀘어 4층)
▲참가비: 조선닷컴 일반 회원 5만원, 조선멤버십 회원 2만원
▲참가 신청 바로가기: https://buly.kr/CslF7Wa
▲주최: 조선일보·땅집고
▲문의: 1577-8585