최근 정부는 집값 안정에 실패했다며 국민에게 죄송하다고 했다. 그러나 그것은 강남 및 수도권 핵심 지역에 국한된 이야기다. 그 밖의 지역은 집값 상승의 고통을 느끼지 못하고 있다. 오히려 그 반대를 걱정해야 하는 분위기다. 경제가 저성장에 돌입하고, 은퇴 인구가 늘어날수록 생계비조차 절약해야 한다. 여기서 가장 큰 부분을 거주비가 차지한다. 즉 점점 더 거주 공간에 지불할 수 있는 예산이 줄어들어 집값 하락 압력으로 작용한다. 문제는 대부분의 한국인이 평생 돈 벌어 집 한 채 산 것이 저축의 전부란 점이다. 만일 집값이 하락한다면 그들의 구매력이 급락하며 디플레 악순환에 빠질 수도 있다.
강남 집값 상승의 근본적 요인들
세계적으로 돈을 풀며 자산 가격에 거품을 만들고 있다. 그 배경에 "디플레 악순환이 너무 두려우니 차라리 어떤 인플레가 와도 그것보다는 낫겠다"는 심정이 반영되어 있다. 그런데 왜 주택 가격에만 거품이 생기면 안 되는가? 부동산은 투기고, 주식은 투자인가? 같은 목적물이라도 알고 하면 투자가 되고, 모르고 하면 투기일 뿐이다. 혹시 부동산에는 '의식주라는 국민의 기본권이 결부되어 있으니 정부가 개입해서 가격을 안정화시켜야 한다는 생각인가? 국민 대부분이 여기에 동의하면 그렇게 해야 한다. 그런데 정말 그런지는 국민투표에 부쳐야 하지 않을까? 그리고 평생 벌어서 강남에 집 한 채 산 사람들의 구제 방안도 검토해야 한다.
현 정권에 불편한 것은 강남 집값의 상승이다. 그런데 더 먼저 고민해야 할 것은 어떻게 지방 집값의 하락을 방어하느냐는 것이다. 그리고 강남 집값의 상승 요인도 따져 보아야 한다. 그래야 누를 수 있을지 판단할 것 아닌가? 먼저 저성장이 확산될수록 부가가치가 큰 직업이나 사업 기회는 핵심 지역으로 좁혀진다. 또한 인구가 고령화되며 치명적인 질병에 많이 노출된다. 즉 대학병원에 가야 하는데 마찬가지로 강남에 몰려 있다. 이렇게 강남으로 가야 하는 수요는 늘고 있다. 그래서 공실도 없다.
결국 강남은 안전 자산인 셈이다. 세계적으로 안전 자산의 실질 수익률은 대부분 마이너스다. 예를 들어 미국 10년물 국채의 경우 금리 연 0.6%에서 인플레 1.3%를 빼면 실질 수익률은 -0.7% 정도다. 은퇴인구는 고성장기에 일했으므로 아껴 쓰면 평생 먹고살 정도의 저축은 있다. 즉 그들에게 재산 증식보다 더 중요한 것은 그것을 지키는 일이다. 그래서 안전 자산이라면 마이너스 수익률도 참는다.
종부세 인상의 부작용
강남 아파트의 임대 수익률이 평균 연 4%로 추산되는데 여기서 거래 비용 및 재산세, 종부세 등 보유 세금을 제외하면 연 2.5% 수준이다. 이는 뉴욕 맨해튼 임대 수익률과 비슷하다. 또 한국의 인플레 0.4%를 빼면 강남의 실질 투자수익률은 연 2%를 상회한다. 강남이 상대적으로 비싸지 않다고 볼 수 있다. 견고한 수요 덕분이다.
여기에 또 다른 수요가 더해진다. 세계적으로 화폐가 남발되며 돈의 가치가 하락하고 있다. 지금은 디플레 우려가 깊지만 갑자기 하이퍼인플레이션으로 돌변할 수도 있다. 이런 위험에 대비하려면 실물 자산이 필요한데 이 가운데 사람들이 가장 잘 알고 있는 것은 자신이 살고 있는 집이다. 특히 은퇴자들은 위험에 대한 인내력이 약하므로 안전한 강남으로 가고 싶을 것이다. 금값이 오르는 배경도 같다.
정부는 강남 집값을 억제하기 위해 여러 조치를 취해왔다. 그 가운데 공시가격을 시가 근처로 끌어올리는 것은 포기하는 눈치다. 왜냐하면 그럴수록 정부가 높은 주택 가격을 공인하는 셈이 되기 때문이다. 그래서 종부세 인상에 치중하고 있다. 공시가격 인상에 한계가 있다면 종부세 인상 효과는 반감되겠지만 말이다. 세계적으로 주택이 비싼 지역에 징벌적 보유세를 부과하는 경우를 본 적은 없다. 고급 주택이 즐비한 LA도 부동산 보유세가 0.755%로 미국 평균 1.08%보다 낮다.
특히 종부세 인상이 부작용을 불러올 수 있다. 치명적인 보유세를 견디지 못하는 사람은 부자가 아닌 평생 저축하고, 은행 빚 얻어 강남에 집 한 채 갖고 있는 중산층이다. 그들이 부자들에게 집을 뺏기는 꼴이 된다. 이렇게 되면 부자들은 강남 주택 가격을 훨씬 수월하게 끌어올릴 수 있게 된다. 그들만의 리그가 전개되는 셈이다. 이런 현상은 이미 노무현 정부 때부터 시작되었다. 또한 수요가 증가하는 가운데 종부세로 인해 주택 보유 비용이 상승하면 집주인은 그 부담을 세입자에게 전가할 수 있다.
강남 이외 지역 주거 매력도 높여야
일각에서는 핵심 지역에 주택 공급을 늘려 문제를 해결하자고 주장하나 좋은 대안은 못 된다. 시중 잉여 자금이 충분히 소화할 수 있는 규모이기 때문이다. 2019년 말 전국에서 시가 15억원이 넘는 아파트는 22만여 채로 조사됐는데, 10%를 추가 공급해도 그 규모는 33조원 정도다. 이는 코스피, 코스닥 시가총액의 2%에 불과하다. 오히려 교통난, 환경문제 등 부작용이 더 커 보인다.
원격 설루션이 편리해질 수 있는 인프라가 구축되면 굳이 강남에 있는 대학병원을 방문할 필요가 없다. 또 교통 체증을 감수하고 도심으로 출근하지 않아도 된다. 그리고 돈이 강남 주택을 떠나 새롭게 일할 수 있는 곳으로 가야 한다. 즉 새로운 부가가치를 만드는 창업 기업들이 늘어나면 돈의 투자처는 그쪽으로 옮겨질 것이다. 강남 주택을 비롯해 과거에 만든 부가가치가 더 이상 커 보이지 않게 되기 때문이다.