최근 코로나19가 전세계적으로 확산됨에 따라 관광산업, 공중접객업은 물론 제조업, 유통업, 건설업 등을 포함한 거의 모든 산업 분야에 전반적으로 영향을 주고 있다. 임대업의 경우에도 마찬가지이다.
일례로 고층 빌딩을 소유하고 있는 임대인 A는 얼마 전 1층 카페에 근무하는 직원 B가 코로나19 확진 판정을 받아 건물을 임시 폐쇄했다. 위와 같이 상업용 건물의 임대차관계에서 코로나19 바이러스 확산과 관련하여 임대인이 취해야 할 조치 내지 법적 리스크 완화 방안에 관하여 살펴보자. 본 기고문은 일반적인 정보 제공차원에서 작성되었고, 법무법인 도우 변호사들의 견해나 리서치 결과일 뿐, 거래나 법적 쟁점의 해결에 있어 해석의 준칙이 될 수 없음은 물론 전문가들마다 다른 견해가 있을 수 있다는 점을 밝힌다. 한편, 본 논의는 한 건물에 여러 업체가 입주하여 있고, 건물주의 피용자인 관리인이 그 건물 전체의 경비와 공용부분의 관리를 하는 경우를 전제로 하므로, 임대차계약의 양상에 따라 달리 적용될 수 있다.
질문 1: 상업용 건물에서 코로나19 확진자가 나올 경우 건물 임대인은 어떤 조치를 취하여야 하며, 어떤 매뉴얼을 갖고 있어야 하는가? A는 10층 상가 건물을 소유하고 있는 건물 임대인이다. 얼마 전 5층에서 무역업을 운영하고 있는 임차인 B의 사무소에서 근무하는 박과장이 코로나19 확진 판정을 받았다는 소식을 접했다. A는 어떤 조치를 취해야 할까?
답변: 건물 임대인 A는 평상 시 위기 대응 매뉴얼을 준비해 놓고 있어야 한다. 또한 박과장이 코로나19 확진 판정을 받은 즉시 지정된 임차인 측 위기대응담당자와 긴밀한 소통을 하여야 한다. 또한 임대인 A는 코로나19에 감염된 것으로 의심되는 환자가 있다는 정보를 해당 임차인 측 위기 대응담당자로부터 얻은 즉시 코로나19 감염 의심자의 동선을 개인정보법에 위반되지 않는 범위에서 공개해야 한다. 또한 임대인 A는 시 등의 건물폐쇄명령(일부 또는 전부폐쇄명령)에 따라 시설물을 폐쇄하고, 해당부분에 대한 방역을 실시해야 한다. 임대인 A가 취해야 할 각 조치의 구체적인 내용은 아래와 같다.
(1) 위기 대응 매뉴얼 준비
우선, 코로나19 위기 대응 매뉴얼 내지 가이드라인은 감염 예방을 위한 위생 수칙만을 기재할 것이 아니라, 코로나19 확진자가 있거나 확진이 의심되는 자를 발견한 경우 즉시 건물 관리자에게 알릴 것을 촉구하는 문구가 분명히 있을 것이 요구된다. 위의 사례에서 A는 코로나 확진자가 나올 경우에 대비한 위기 대응 매뉴얼을 미리 준비해 두어야 한다.
(2) 지정된 임차인 측 위기대응담당자와 긴밀한 소통
임대인과 임차인이 코로나 사태에 관한 대응 수칙과 관련하여 그 담당자(코로나 위기 대응담당자, 가령 회사의 HR Specialist나 CRO 등)를 지정해둔 경우 그 지정된 임차인 측 위기 대응담당자와 임대인 간에 긴밀한 의사 소통을 해야 한다. 또한, 임차인이 자체적으로 제작한 코로나19 대응 수칙 가이드라인이 있다면, 임대인은 임차인과 이를 공유할 것을 요구하고, 어떤 계획을 세워 진행할지 관련 정보를 공유해야 한다.
(3) 개인정보보호법에 위반되지 않는 범위에서 감염의심자의 동선 등 정보 공개
건물임대차계약에 따른 임대인의 보호의무가 어느 범위까지 미치는가에 관하여 여러 논의가 있을 수 있겠지만, 만일 대규모 상업용 건물의 경우처럼 건물에 왕래하는 사람들의 수가 많을 경우 의심환자가 확진자로 판명이 날 때 까지기다릴 수만은 없으므로, 임대인은 코로나19에 감염된 것으로 의심되는 환자가 있다는 정보를 해당 임차인 측 위기 대응담당자로부터 얻은 즉시 코로나19 감염 의심자의 동선을 개인정보법에 위반되지 않는 범위에서 공개해야 한다. 이는 상업용 건물의 크기, 임대차 계약서의 내용, 의심 환자의 상태 등에 따라 각각 적용이 다를 것으로 예상된다.
(4) 확진자 발생시 개인정보보호법에 위반되지 않는 범위 내에서 확진자의 동선 등 공개
코로나19 확진자가 발생한 경우, 감염병예방법 제48조 제1항에 의거한 소독 등 필요한 조치가 취하여 질 것이기는 하나, 그 밖에도 임대인은 확진자가 건물에 체류한 사실과 그 시간(특히 건물의 공용부분과 관련한 체류 정보), 향후 각 임차인이 취해야 할 조치가 기재된 공지시항을 신속히 알릴 의무가 있다고 보인다. 물론, 임차인의 소속 직원에게 확진자가 나올 경우 해당 임차인의 인사팀과 사전에 긴밀한 대화를 통해 확진자의 개인정보가 침해되지 않는 수준에서 공개를 결정해야 한다. 확진자가 발생한 경우 임대인 및 임차인은 어떠한 내용과 방식으로 공지사항을 배포할 것인가에 대해서 전문가와 상의할 필요가 있다.
(5) 관공서로부터 일시적 건물폐쇄명령 준수 및 방역 실시
코로나19 확진자가 나온 경우, 시 등의 건물폐쇄명령(일부 또는 전부폐쇄명령)에 따라 시설물을 폐쇄하고, 해당부분에 대한 방역을 실시해야 한다. 원칙적으로 임차인이 점유 관리하는 부분에 관하여는 임차인에게, 건물의 공용부분(화장실, 엘리베이터, 로비 등)에 관하여는 임대인에게 각각 방역 등의 책임이 있다. 폐쇄의 기간은 약 14일 이 이론상 이상적이나, 실무상 그와 같은 2주 이상의 폐쇄가 임차인들의 영업을 고려할 때 적절치 않을 경우 최대한 빠른 시일 내에 방역을 마친 후 다시 임차건물에서 영업이 개시될 수 있도록 하여야 할 것이다. 코로나19 확진자와 접촉을 한 임직원이 있는 경우처럼 바이러스에 잠재적으로 노출된 모든 직원은 자가 격리할 것이 요구된다.
질문 2: 최근 코로나19로 발열체크를 하는 사업장이 늘고 있다. 1층에 웨딩홀이 위치해 있는 5층짜리 건물을 소유한 임대인 A는 방문하는 하객들에 대해 체크 절차를 이행해야 하는지 고민 중이다. 웨딩홀을 운영하는 자 외에 임대인이나 임대인의 건물관리자도 발열체크 등 방문자 스크린절차를 이행해야 할까?
답변: 이 역시 건물 임대인의 보호의무 범위에 관한 것이다. 일반적으로는 임대인 A는 위와 같이 발열체크 등의 스크린 의무까지 이행해야 할 필요는 없다. 즉, 건물을 관리함에 있어 임대인은 원칙적으로 건물에 관하여 사용∙수익에 필요한 상태를 유지할 상태유지의무를 질 뿐 자신의 비용으로 모든 방문객에 대한 발열체크를 하면서 스크린절차를 이행할 의무가 있는 것은 아니다. 이는 각 매장이나 사업체의 점주인 임차인이 결정하여 시행할 사안이다. 물론, 임대인 A는 확진자가 나오게 되면 그로 인하여 웨딩홀 뿐만 아니라 건물의 다른 임차인들의 매출이 전체적으로 급감하는 등의 불이익이 있을 수 있으므로, 개인적 판단에 따라 발열증상 등을 입구에서 확인하는 것은 가능할 수 있다.
질문 3: 백화점을 운영하는 A사는 지하 1층 식당에 근무 중인 B가 코로나19 확진 판정을 받자 깜짝 놀랐다. A사는 백화점 전체를 폐쇄해야 할지 지하 1층만 폐쇄해야 하는지 고민 중이다. A사는 어떻게 하여야 할까?
답변: A사가 백화점 전체를 폐쇄해야 할지 지하 1층만 폐쇄해야 하는지는 경우에 따라 다르다고 할 것이다. 관련 법령을 보면, 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제47조 제1호 가목에서 라목은 “보건복지부장관, 시·도지사 또는 시장·군수·구청장은 감염병이 유행하면 감염병 전파를 막기 위하여 감염병환자 등이 있는 장소나 감염병병원체에 오염되었다고 인정되는 장소에 대하여 일시적 폐쇄, 일반 공중의 출입금지, 해당 장소 내 이동제한, 그 밖에 통행차단을 위하여 필요한 조치를 하여야 한다”고 규정하고 있다. 그런데, 이 규정은 오염되었다고 인정되는 장소에 한해 일시적 폐쇄, 출입금지를 해야한다고만 규정되어 있을 뿐, 해당 건물 전체에 대해 위와 같은 조치를 해야한다는 규정은 없다. 따라서, 원칙적으로 폐쇄 방역의 범위는 출동나간 역학조사관의 재량에 맡겨져 있다고 할 것이다.
관할 관공서는 ① 건물의 면적이 비교적 작고, 오염이 전체로 확산되었을 것이라고 판단되는 경우 건물전체폐쇄명령을 하는 경향이 있고, ② 큰 상업용 건물에서 각 층별로 여러 임차인들이 각 호실을 점유하고 있는 경우라면 건물의 해당 층과 엘리베이터 등 공용시설만의 일부폐쇄명령을 발부할 수도 있다.
즉, 역학조사관의 조사 결과 지하 1층 식당가뿐만 아니라 바이러스가 건물 전체적으로 확산되었을 것이라고 판단될 경우 A사는 백화점 전체를 폐쇄해야 하겠으나, 그와 같은 위험이 없다고 판단될 경우에는 지하1층 식당가만 폐쇄하면 된다.
질문 4: A는 최근 임대료 수입을 기대하고 작은 빌딩을 매입하였다. 처음 빌딩을 매입한 A는 임대인의 의무에 어떠한 것이 있는지 관심이 많다. 그러던 중 A는 옆 건물에서 코로나19 확진자가 발생했다는 소식을 듣고 코로나19 확진자 발생에 대비해서 어떤 준비를 해야 할지 고민 중이다. A가 코로나19 확진자 발생에 대비해서 임차인으로부터 받아 두어야 할 서류에는 무엇이 있을까?
답변: 건물 임대인 A는 임차인 소속 직원들이나 건물 내방객이 해당 건물에서 감염되는 경우 자칫 코로나19 감염 방지의무를 다하지 아니한 것을 이유로 손해배상책임을 질 수 있는지 우려되지 않을 수 없다. 따라서 임대인 A는 각 건물 임차인들에게 코로나19 위험이 있는 시기에 공용시설을 이용함에 있어 방역에 주의할 것(엘리베이터, 화장실 등에서 마스크, 손소독제 사용 등)을 권고하는 형식의 공고문을 건물 내에 붙이고, 이와 동시에 건물 내 코로나19 감염에 관하여는 각 임차인에게 책임이 있을 뿐 어떠한 경우에도 임대인이 책임을 부담하지 아니한다는 확인서를 받아 둘 필요가 있다. 즉, 코로나19로 인한 위험을 스스로 부담하는 것에 동의하며 건물주에게 책임을 묻지 않는다는 동의서(Waiver and Release of Liability Form)를 받아 두는 것이 안전하다. 그 이유는 현재 실무상 상업용 건물 임대차 계약서에 일반적으로 위와 같은 위험에 동의한다는 것이 기재되어 있지 않은 경우가 일반적이고, 더군다나 코로나19와 같은 전염병을 예상하여 상가임대차 계약서를 작성한 것은 더더욱 아닐 것이므로, 이번 기회에 임대인 A는 이와 같은 위험에 대해서 임차인 각자가 위험을 부담한다는 동의서를 받아 법률관계를 분명히 해 두는 것이 중요하 다. 위와 같은 동의서는 법률전문가와 상의하여 작성할 것을 권장한다.
질문 5: 상업용 건물 임차인의 대표자, 점주 내지 직원이 코로나19 양성판정을 받은 경우 건물의 임대인에게 건물을 폐쇄하고 방역∙소독을 해야 하는 의무가 있는가? 가령, A는 총 12층건물의 임대인인데, 건물 3층에서 B가 운영하고 있는 PC방의 직원이 코로나19 확진 판정을 받았다고 가정해보자. 이러한 경우 건물을 폐쇄하고 방역, 소독을 해야 하는 사람은 임대인 A인가 아니면 PC방을 운영하고 있는 임차인 B인가??
답변: 코로나19 확진자가 해당 건물에서 발생한 경우, 감염병예방법 제48조 제1항에 따라 코로나19 확진자가 발생한 장소(학교, 병원, 관공서 회사, 공연장, 예배장소, 선박·항공기·열차 등 운송수단, 각종 사무소·사업소, 음식점, 숙박업소 또는 그 밖에 여러 사람이 모이는 장소로서 보건복지부령으로 정하는 장소)의 관리인, 경영자, 대표자 등은 소독이나 그 밖에 필요한 조치를 하여야 할 의무가 있는 바, 이는 이견은 있으나, 법규 해석상 건물주가 아니라 각 책임소재가 있는 임차인을 수범자로 하는 것으로 풀이된다. 따라서 원칙적으로 폐쇄 및 방역, 소독의 의무가 있는 자는 PC방을 운영하고 있는 임차인 B라고 보아야 한다.
원칙적으로 위 감염병예방법 조항에 따라 건물의 해당 부분에 관한 소독 등 방역이 이루어지겠으나, 만일 소독 등 방역 범위에 포함되지 않는 부분으로서 여전히 미심쩍은 부분이 있는 경우에 임대인 A가 그 부분에 관한 방역책임을 부담할 것인가가 문제될 수 있다. 이와 관련하여, 민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차기간 중 사용∙수익에 필요한 상태를 유지하여야 한다”고 규정하고 있는 바, 임대인은 임대인의 주된 의무로서 임대목적물에 관하여 사용∙수익에 필요한 상태를 유지할 상태유지의무가 있다. 그렇다면, 감염병예방법에 따른 소독 등의 범위에 포함되지는 않았으나 확진자의 동선 등을 고려할 때 여전히 미심쩍은 부분이 있는 경우라면, 임대인 A는 그 부분이 건물의 공용부분인 경우에는 임대인이 그 부분에 대한 방역 작업을 실시하고, 공용부분이 아닌 경우에는 해당 임차인에게 그 점유부분의 방역조치를 요구하여야 할 것이다.
질문 6: A는 번화가에 위치한 건물을 임차하여 국수집을 운영 중이다. 그런데 최근 코로나19 사태가 지속되면서 매출이 급감했고 이제는 임차료조차 감당하기 힘든 상황이다. A는 임대인에게 코로나19 사태로 인한 임차료의 삭감 또는 지급의 중단을 요구할 수 있을까?
답변: 이는 사안에 따라 다르다. 우선 임차인 A는 임대차 계약상 명문으로 전염병 창궐의 경우를 임차료 감액 내지 지급 거절의 사유로 기재하였다면 계약상 임차료의 삭감 및 중단을 요구할 수 있을 것이나, 그렇지 않더라도 민법상 권리인 '차임증감청구권(借賃增減請求權)'에 의거하여 임대인을 상대로 임차료 감액 청구를 시도해 볼 수 있다. 다시 말해, 임대차 계약상 불가항력 조항이 있는 경우, 임차인 A는 이를 근거로 해서 임차료를 감액하거나 임차료를 지급하지 않을 것을 요청할 방안을 생각할 수는 있으나, 대체적인 견해는 임대차 계약상 명문으로 전염병이 창궐하여 소정의 건물의 사용을 할 수 없는 경우를 불가항력 사유로 명백히 규정해 놓은 경우라면 모르지만, 그러한 전염병 규정이 명시적으로 임대차 계약에 있지 아니한 이상 임차인은 불가항력 조항을 근거로 하여 임대료 삭감 내지 임대료의 지급 거절을 하기는 어려울 수 있다는 것이다..
한편, 민법 제628조는 '임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인해 약정한 차임이 상당하지 않게 되면 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다'고 규정한다. 상가임대차보호법 제11조는 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.”고 규정하고 있다. 이러한 민법과 상가임대차보호법상의 차임증감청구권은 임차인이 임대인을 상대로 요청하는 즉시 법률효과가 발생하는 '형성권'이기 때문에 코로나 사태로 자금난에 빠진 임차인 A는 임차료의 인하를 주장할 수 있고, 이를 위해 임차인은 임대인에게 그 뜻을 내용증명으로 보내 두면 된다. 다만, 임대인이 이에 동의하지 않아 소송을 제기할 경우엔 법원 판단으로 임대료 재조정 여부를 결정하는 과정을 거쳐야 한다. 소송결과 임대료 재조정이 옳다는 판단이 내려지면 임차인이 감액을 최초로 청구한 때부터 임대료가 조정된 것으로 간주될 것이다. 다만, 과거 차임감액청구권이 법원에서 명시적으로 받아들여진 사례가 IMF 외환위기 직후 서울 강남권 상가건물에서 진행한 소송이 몇 건 있을 뿐 흔한 소송업무는 아니므로, 차임감액청구권을 행사하여 임차료를 낮추고자 시도하는 중이라면 법률전문가와 상의가 필요하다고 보인다.
한편, 임차인 A가 임차한 상업용 건물의 소유자가 외국계 회사인 경우(외국계 펀드 등 포함)에는, 임대차 계약서가 영문으로 기재되어 있으므로 그 준거법 규정이 명확히 기재되어 있지 않거나, 영국, 미국 등 영미법계로 되어 있거나, 분쟁발생시 관할도 미국이나 싱가폴, 홍콩 등 해외 법원으로 되어 있는 경우가 있을 수 있다. 이 경우 설령 임차인 A가 한국인(한국 회사 포함)이라 하더라도 민법이나 상법이 적용되지 않을 수도 있으므로, 이 경우에는 위 차임증감청구권을 현실적으로 행사하기 어려운 경우가 있다. 물론, 임차인은 임대차 계약상 불가항력 조항이 있는 경우에 이를 근거로 해서 임차료를 감액하거나 임차료를 지급하지 않을 것을 요청할 방법을 시도해 볼 수는 있으나, 앞서 살펴본 것처럼 대체적인 견해는 불가항력과 관련해 전염병 규정을 명시해 놓지 않은 이상 임대료의 삭감 내지 임대료의 지급 거절은 어려울 것이다.
한편, 만일 임차인 A가 회사로서 해당 건물에 관한 재산종합보험의 일부로서 기업휴지보험에 가입한 경우라면, 임차인의 건물에서 코로나19 감염자가 나와 임차인이 일시적으로 휴업을 한 경우 휴지기간 동안의 영업손실 및 고정비 손실을 보험으로 청구할 수 있는 기업휴지보험을 활용하는 방안도 있는데, 이에 대해서는 법률전문가와의 상의를 요한다.