자녀 갑은 2017년 1월에 아버지 을의 소유인 시가 15억원 상당의 토지 위에 건물을 신축해 갑의 명의로 부동산 임대업을 하고 있다. 그런데 갑은 현재까지 을에게 토지 임대료를 지급하지 않고 무상으로 토지를 사용하고 있다.
상속세 및 증여세법에서는 부동산을 무상으로 사용하는 이익이 1억원 이상인 경우에 무상사용을 개시한 날에 부동산 사용자에게 증여한 것으로 보도록 규정하고 있는데, 부동산 무상사용이익은 표1 '부동산 무상사용이익'을 적용해 계산한다.
첫째, 연간 부동산무상사용이익은 부동산 가액의 2%를 적용한다. 앞의 예에서 을의 토지 시가가 15억인 경우 매년 부동산무상사용이익은 3000만원(15억원×2%)이 된다. 둘째, 부동산 무상사용이익은 5년간 합산한다(n=5의 의미). 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는 5년 되는 날의 다음 날에 새로이 계산한다. 셋째, 연간 부동산 무상사용이익을 10% 이자율로 할인해 계산한다. 앞의 예에서 1년차는 3000만원/(1+0.1)=2727만원(편의상 1만원미만 절사함) 2년차는 3000만원/(1+0.1)²=2479만원, 3년차는 3000만원/(1+0.1)³=2253만원, 4년차는 3000만원/ (1+0.1)⁴=2049만원, 5년차는 3000만원/(1+0.1)�=1862만원을 합치면 5년간 무상사용이익은 1억1372만원이 된다.
실무상으로는 10%이자율의 5년간 연금현가율인 3.7908을 적용하면 간단하게 계산할수 있는데, 3000만원×3.7908(10%·5년연금현가율)=1억1372만원으로 계산한다.
상기 내용을 종합하면 갑은 을로부터 2017년 1월에 5년간 부동산 무상사용대가로 1억1372만원을 증여받은 것으로 봐서 증여세를 납부해야 한다. 증여재산가액이 1억1372만원인 경우에는 직계존비속간 증여재산공제 5000만원을 적용하면 637만원의 증여세가, 증여재산공제 5000만원을 이미 공제받았을 경우에는 1274만원의 증여세가 부담된다. 마지막으로 증여는 부동산 무상사용이익이 1억원 이상인 경우에 적용된다는 것에 유의하자.