`주호영식` 다운계약서 왜 많았나

지난 15일 열린 주호영 특임장관 후보자의 인사청문회에서 2003년 주 후보자가 강남구 대치동 은마아파트 매입 과정에서 작성한 `다운계약서`를 두고 논란이 일었다.

박상돈 자유선진당 의원은 "후보자가 실제로 은마아파트를 6억5천만원에 구입하고도 1억3500만원에 신고했는데 이는 국민 법감정상 탈법"이라면서 "이 아파트에 후보자와 가족이 한번도 주거한 적이 없는데 재건축을 노리고 산게 아니냐"고 추궁했다.

주 후보자는 "다운계약서를 작성한 적이 없지만 법적 책임은 귀속되므로 그 부분에 대한 비난을 피해가지 않겠다"고 해명했다.

주 후보자의 아파트 다운계약서 작성이 논란이 되고 있다. 시세와 신고가격 차이가 워낙 커서다. 하지만 당시에는 실거래가 신고제 도입(2005년) 전이라서 탈법 탈세는 아니라는 게 관련 전문가들의 말이다.

◇ 2003년 과세표준 `시가표준액`..시세의 30% 선

2005년 이전에는 취득·등록세의 과표가 실거래가가 아닌 지자체가 정해놓은 시가표준액이었다.

이 시가표준액은 재산세의 기준으로, 당시 양도세 과표인 국세청 기준시가보다도 낮았는데 대개 시세의 30% 수준이었다.

당시 은마아파트 전용면적 77㎡의 시가표준액은 1억8800만원(중간층 기준)으로 취득·등록세율 5.8%를 적용하면 납부해야할 세금은 1090만원 가량 된다. 당시 주 후보자의 신고 금액은 1억3500만원이었다.

시가표준액은 ▲신축건물기준가액 ▲구조지수 ▲용도지수 ▲위치지수 ▲면적 ▲가감산율 등을 감안해 산정하는데 같은 평형이라도 다소 차이가 난다.

전문가들은 "당시 취득세와 등록세는 시가표준액에 맞춰 부과가 돼 이보다 낮게 금액을 신고하면 지자체에서 제재를 취했을 것"이라며 "다운계약서를 이용해 거액의 취득·등록세를 탈세하는 것은 실거래가 신고가 의무화된 지금에나 가능하다"고 말한다.

◇ 현재 실거래 신고 의무..다운계약서 과태료 부과

요즘 다운계약서 작성은 불법이지만 매도자가 양도세를 회피하기 위한 수단으로 암암리에 사용된다. 매수자 입장에서도 실거래가 기준으로 부과되는 취득·등록세를 적게 낼 수 있다.

하지만 `다운계약서`는 실거래가의 4% 가량인 취득·등록세를 내야하는 매수자보다는 최대 35%까지 양도세를 부담해야 하는 매도자에게 훨씬 유리한 편법 계약방법이다. 실제 시장에서 이뤄지는 다운계약서는 대부분 매도자가 요구하는 경우가 많다.

대체로 다운계약서는 매도자가 거래금액을 낮춰 계약서를 작성하는 대신 매수자에게 실제 매매가를 일부 깎아 주거나 현금보상하는 방법으로 계약이 이뤄진다.

예컨데 매도자가 3년전 7억원에 샀던 개포주공1단지 51㎡를 10억원에 되팔 경우 양도차익은 3억원이며 양도소득세율이 35% 적용돼 1억원 가량의 양도세를 내야 한다. 하지만 1억원 가량 다운계약서를 작성해 신고하면 양도세는 6000만원 가량이다. 이 차액 4000만원 중의 일부를 매수자에게 주거나 금액을 깎아 주는 식이다.

반대로 업계약서는 매수자에게 유리하다. 향후 집을 되팔 때 양도차익을 줄일 수 있기 때문이다. 이 때문에 매수자는 매도자에게 양도세액의 일부를 보전해주고 실제 거래금액보다 높은 가격에 샀다는 계약서를 작성하게 된다.

하지만 현재 업·다운계약서를 이용해 실거래가를 허위신고할 경우 현행법 상으로는 과태료 등의 제제가 따르게 된다. 현행 `공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률`에 따르면 실거래가를 허위신고할 경우 매도자와 매수자의 직접 거래인 경우 각각에게 취득세의 최대 3배까지 과태료를 부과한다.

중개업자가 계약을 중개하는 경우 중개업자는 취득세의 최대 3배의 과태료와 이중계약서 작성으로 최대 6개월까지 영업정지 처분을 받는다.