정부와 여당이 최근 밝혔던 공영개발 방식의 ‘강북 광역개발’ 계획으로 인해, 뜨겁게 달아올랐던 뉴타운 집값 상승세가 주춤하고 있다. 공영개발 방식으로 개발이 진행될 경우 개발이익의 상당부분이 공공부문으로 흡수될 가능성이 높다는 분석 때문이다. 용산 개발과 한강조망으로 뉴타운 중 투자자들의 관심이 가장 많이 쏠리고 있는 서울 용산구 한남뉴타운의 경우, 7월초 평당 2000만원 안팎까지 치솟았던 단독주택들이 7월말 들어 평당 1800만원선까지 하락했다. 평당 1800만원선이었던 다가구주택들도 200만~300만원씩 가격이 떨어졌다. 한남동 A부동산 관계자는 “매물이 하나둘 늘어나고 있지만 그동안 적극적이었던 ‘사자’세력들은 관망세를 보이고 있다”고 말했다.
뉴타운 시범지구인 길음뉴타운도 7~8구역 25평짜리 지분(아파트 배정권)값이 평당 1000만원선으로, 7월 들어 제자리 걸음을 보이고 있다.
이르면 8월중 발표될 것으로 알려진 3차 뉴타운 후보지들의 주택 가격도 최근 상승세가 둔화됐다. 3차뉴타운 후보지 중 하나로 최근 가격급등세를 보였던 노원구 상계3·4동 일대도 평당 가격이 최고 900만원으로, 지난 6월과 비슷한 수준이다.
◆개발이익 감소 우려와 불확실성 겹쳐= 일부에서는 정부의 강북 광역개발은 기존의 뉴타운사업과 보완적인 관계에 있기 때문에 뉴타운 후보지들에게는 호재라고 분석하고 있다. 그러나 정작 시장의 반응은 이와 반대로 나타나고 있다. 성북구 길음동 B부동산 관계자는 "분양권으로 보상받을 경우엔 다소 낫지만, 수용방식으로 결정될 경우 투자자들에게 돌아올 개발이익은 크게 줄어들 것"이라고 말했다. 특히 정부와 서울시가 경쟁하듯 개발계획을 밝혀 주요 후보지들의 집값이 급등할 경우, 사업추진에 들어가는 비용이 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 문제제기도 나왔다. 알려진대로 광역개발이 2~3개 뉴타운을 묶어 규모를 키우는 방식으로 나갈 경우 훨씬 더 복잡한 이해관계가 얽히면서 사업추진 자체가 어려워질 수 있다는 우려도 나오고 있다. 내집마련정보사 함영진 정보분석팀장은 "서울시의 뉴타운사업도 여러가지 어려움 때문에 일부 지구를 제외하면 사업시행이 다소 늦어지고 있는 상황"이라며 "정부의 광역개발 계획이 구체화되지 않자, 당장 결정하지 못하고 상황을 두고보자는 '관망세'가 늘고 있다"고 말했다.
◆도심은 분양권보상, 외곽은 수용 가능성 = 정부의 광역개발안이 아직 구체화되지 않았지만, 공영개발이라는 원칙은 어느 정도 정해진 것으로 알려져 있다. 투자자들로서는 공영개발 방식에 대비해 투자전략을 점검해야 할 시점이다.
공영개발의 경우 크게 보아 일괄 수용(토지매입)과 환지(아파트분양권이나 땅을 주는 것)의 두가지 방식으로 진행된다. 건설교통부 강팔문 주택국장은 "강북권 공영개발이 모두 획일적인 철거와 수용을 전제로 하는 것은 아니다"라고 말했다. 수용 후 전면철거 방식이 엄청난 비용을 필요로 한다는 점을 감안하면, 개발지역 특성에 따라 개발방식은 수용 또는 환지로 갈릴 전망이다. 최창식 서울시 뉴타운본부장은 "공영개발을 하더라도 이미 개발계획이 확정된 뉴타운의 경우엔 당초 계획대로 추진될 가능성이 높다"고 말했다.
전문가들은 수용 방식은 시유지나 국유지가 많아 비용 부담이 적거나 그린벨트에 묶여 있던 시 외곽지역에 한해 도입할 수 있을 것으로 보고 있다.
투자자 입장에선 수용 보다는 환지 방식이 유리하다는 분석이다. 수용 방식의 경우 사업구역 내에 실제 살고 있지 않은 사람에게는 다른 지역에 주택이 없어야 아파트 입주자격을 주지만, 환지방식은 다른 지역에 집이 있더라도 아파트 입주권을 줄 수 있기 때문이다. 공영개발의 경우 분양가가 15~20% 정도 내려갈 수 있기 때문에 일반청약을 통해 뉴타운에 들어갈 투자자들 입장에서는 이익이 다소 늘어날 수 있다.