■ 4월15일(토요일)자 경제면 주요기사
▷ 시리즈 下. 총선 이후 경제전망과 과제. 구조조정 재벌개혁
벤처열풍 등
▷ 경제관료, 재계출신 후보들 누가 되고 누가 떨어졌나.
▷ 도이체방크, 서울은행 경영참여
▷ 주가폭락. 나스닥폭락에 총선도 영향 준 듯. 코스닥 200선
무너져.
▷ 2월 총대외지불부담현황
-이 기사계획은 오전 중 기자들이 각 출입처에서 보내온 것을
취합한 것으로, 대부분 다음날 아침 신문에 반영되는 것입니다.
그러나 일부 예정기사는 지면에 반영되지 않을 수도 있습니다.
■ 취재일기: 부동산 시장 전망
- 오늘은 부동산팀 차학봉 기자의 글입니다. 부동산시장의 전망에
대한 얘기입니다.
부동산을 담당하는 차학봉 기자입니다.
◆아파트 시장 본격적인 조정기 돌입
부동산시장 최대의 관심사는 3월 이후 본격적으로 조정양상을
보이고 있는 아파트 가격 전망입니다. 올 초 만하더라도 경기회복과
함께 아파트 가격이 강세를 보일 것으로 예상됐었습니다. 그러나
작년 폭등세를 보이던 아파트가격이 3월 이후 주춤거리고 있습니다.
강남과 송파지역은 4월 들어 하락세로 조사되기도 했습니다.
신도시중에서는 일산이 내림세를 보이고 있습니다.
아파트 시장은 신규아파트, 기존아파트, 분양권, 청약 등 4가지
정도의 시장이 있습니다. 4개 시장 모두 다 시들해지고 있습니다.
작년에 강세를 떨치던 분양권 시장도 용인이 장기침체에 빠지면서
서울지역도 전반적인 약세를 보이고 있습니다. 올 들어 분양권
투자로 돈 번 사람은 고사하고 몇 천 만원 손해를 본 사람도
많습니다. 분양권 투자로 심한 속 앓이를 하는 투자가들이 많습니다.
작년에 이어 올 초 기존아파트 시장을 견인하던 재건축 대상
아파트도 약보합세로 돌아섰습니다. 건설회사들이 1억 원이 넘는
이주비를 제시하는 등 수주경쟁으로 하늘 높은 줄 모르고 치솟던
재건축아파트들도 정부의 재건축 규제강화 발표로 실망매물이
쏟아져 나오고 있습니다. 일부 아파트는 한 달 사이에 수 천 만원
하락하기도 했습니다. 산이 높으면 골도 깊은 것일까요. 신규아파트
청약도 강남 등 인기지역에만 수 백 대1의 강세를 보일 뿐
수도권대부분 지역은 미분양이 쏟아지고 있습니다.
부동산 전문가들은 너무 가격이 올랐다는 인식에다 계절적인
비수기까지 겹쳐 7~8월까지는 약세나 내림세를 보이겠다고
분석하고 있습니다. 한마디로 가격 조정기에 들어갔다는 것입니다.
그러나 이른바 비수기인 7~8월 이후에는 어떻게 될까요.
전문가들의 의견은 7월 이후 상승론과 장기 조정론이 팽팽하게
맞서고 있습니다.
◆7월 이후 아파트 시세 전망 전문가들도 의견 엇갈려
7월 이후 상승론의 논거는 다음과 같습니다.
첫째 전세가 상승은 매매가 상승의 전조(前兆)라는 것입니다. 현재
매매가는 조정을 받고 있지만 전세 값은 전혀 떨어지지 않고 있고
전세 값이 매매가의 60~70%까지 오른 곳도 많습니다. 전셋값이
오르면 결국 매매가를 밀어 올린다는 과거 경험으로 볼 때 조만간
매매가 상승이 있을 것이라는 논리입니다.
두 번째 논거는 입주 아파트 부족이 하반기 이후에도 계속된다는
것입니다. 97~98년 IMF로 인해 줄어든 아파트 착공물량의 영향이
입주 물량의 감소로 이어지고 그 효과가 적어도 내년까지는 지속될
것이라는 것입니다. 일부 전문가는 오히려 하반기에 아파트
매매가와 전세가격 상승이 더 심할 것이라고 예측하기도 했습니다.
셋째, 경기회복이 주택가격을 상승시킨다는 통계적 경험입니다.
작년 경제성장률이 10%안팎이고 올해에도 고도 성장이 예상된다고
합니다. 과거 경험으로 경제성장률이 높아지면 그 다음 해에는
주택가격이 큰 폭으로 상승했습니다.
넷째 주가가 시들해지면서 부동자금이 부동산으로 대거 유입될
것이라는 주장입니다. 현재 주식으로 돈이 많이 몰려 있지만
연초부터 주가가 춤을 추면서 주식의 위험성을 인식한
개인투자가들이 주식에서 돈을 빼 부동산 구입으로 전환할
것이라는 논리입니다.
사실 저의 주변에서도 주식에 투자했다가 한숨만 내쉬고 있는
사람들이 많습니다. 만일 주가가 계속 지지부진하거나 하락한다면
주식에서 손을 떼고 부동산을 기웃거리는 사람들이 늘겠지요.
물론 이런 주장을 펴는 전문가들은 6~7월쯤에는 집을 구입하는
것이 좋다고 말합니다. 그러나 이런 논거를 펴는 사람들도 아파트
가격이 과거처럼 두 배 세 배로 폭등하던 시대는 지났다고
단언합니다.
상승이 아닌 조정이 장기화될 것이라고 주장하는 전문가들도
많습니다.
첫째, 실질적인 주택보급률이 100%에 육박, 주택이 부족하지 않아
집 값이 오를 요인이 별로 없다는 논리입니다. 70~80년대와 달리,
오피스텔, 다가구, 단독 주택을 합치면 실질적으로 주택이 전혀
부족하지 않은 상황이라는 것이지요.
둘째, 경기는 회복됐지만 중하층의 소득이 회복되지 않고 있다는
것입니다. 소득 양극화현상이 심화돼 중하층의 호주머니는 IMF때
그대로라는 것입니다. 집을 넓힐 여유가 있는 사람이 많지 않다는
것입니다.
셋째, 부동산과 경쟁하는 주식이라는 대체 투자수단이 있다는
것입니다. 또 코스닥이나 주식에서 하루사이에도 20~30%의 이득을
얻을 수 있는데 집에 투자하겠냐는 것입니다. 주택 구입에는 취득세
등록세 등 세금이 무거워 웬만큼 오르지 않으면 은행예금보다
못하다는 것입니다.
넷째, 자가보유보다는 전세를 선호하는 계층도 생겨나고 있다는
주장도 있습니다. 전셋가의 비중이 매매가의 70~80%에 육박하는
아파트가 있는데도 집을 사지 않는 것은 집소유에서 집임대라는
새로운 트랜드의 형성이라는 것이죠.
아파트 시장을 바라보는 전문가들의 관점은 대체로 상승론과 장기
조정론입니다. 집 가진 사람들에겐 다행이겠지만 하락론을
주장하는 전문가는 없다는 것입니다.
◆아파트로 재테크 하려면 개별단지의 호재·악재 따져봐야
아파트 가격이 조정양상을 보이면서 전망이 엇갈리자 집 값이
어떻게 되느냐, 집 언제 사야 하느냐는 질문을 자주 받습니다. 저는
이런 질문을 받을 때면 곤혹스럽습니다. 전문가들도 의견이
엇갈리는데 저라고 정답이 있겠습니까. 그럴때면 저는 아파트에
관심을 갖고 시장동향을 주시하십시요라고 말합니다. 그리고
아파트도 장기적으로 보면 주식과 비슷하게 가격 사이클을
그린다고 답합니다.
아파트시장의 전체 가격동향은 어쩌면 개인에게는 큰 의미가 없을
지도 모릅니다. 주식투자를 해본 사람들은 알겠지만
종합주가지수가 오르면 뭐합니까. 자기가 가진 주식이 올라야 하는
것 아닙니까. 내가 가진 주식이 오르면 뭐합니까. 오른 가격에 팔지
못하고 그냥 더 오를 것을 기대하고 마냥 기다리고 있으면 다시
제자리로 돌아오고 매입가보다 더 떨어지기도 합니다.
아파트를 주거 외에 재테크 수단이라고 생각한다면 오를 수 있는
아파트를 골라, 오른 가격에 파는 방법밖에는 없습니다. 주식의
저점매수, 고점매도의 개념이 아파트재테크에도 당연히
적용됩니다. 사실 작년에 100% 정도 오른 아파트도 있었습니다.
그러나 100% 오른 아파트도 따지고 보면 IMF전가격의 회복 정도에
불과한 곳도 많습니다. 때문에 100% 올랐다고 해도 본전을 되찾는
수준인 경우가 많습니다. 고점매수 해 고점매도 하는 셈이지요.
반면에 98년 저점에서 구입해 올 초 정도에 팔아 100%의 수익률을
낸 사람도 있습니다.
아파트가격은 무조건 오르던 시대는 끝났기 때문에 시세를 잘
관찰하면 저점매수와 고점매도가 가능합니다. 종합주가지수의
변동처럼 전체 아파트 시장도 장기적인 싸이클을 그립니다. 지역
인기도, 선호 평형, 입주민의 소득변화, 아파트 노후도 등 여러
변수에 따라 아파트 단지별로도 개별 사이클을 그립니다. 소득이
급속히 회복된 부유층이 많이 사는 강남이나 서초는 그렇지 못한
강북지역보다 오른 폭이 훨씬 높습니다.
아파트시세도 단기적인 악재(惡材)와 호재(好材)에 민감하게
반응합니다. 때문에 어느 정도 예측도 가능합니다. 사실이 작년 말
각 언론에서 용인 난개발론이 본격적으로 보도된 것은
용인분양권시장의 악재였습니다. 용인이 난개발 되고 있다는 것은
분양권을 구입한 사람들도 다 알고 있었습니다. 그러나 그것이
언론에 보도됨에 따라 난개발이 시세에 구체적인 악재로
작용했습니다.
지난 2~3월 개포동 주공아파트의 재건축 시공사 수주전이
치열해지면서 무상이주비가 대폭 오르는 등 호재들이 터져
나왔습니다. 그 영향으로 시세에 1000만~2000만원의 플러스
요인으로 작용했습니다. 신문의 부동산면을 관심 있게 읽은
독자라면 곧 약보합세로 돌아설 것이라는 것을 예측할 수 있었을
것입니다. 재건축 대상 아파트는 시공사 선정 때 한번 가격이 뛰고
그 이후 안전진단과 조합설립인가라는 절차 때까지 장기간의
약보합세를 보이는 것이 일반적입니다.
지하철이 개통되면 아파트 값은 당연히 플러스요인이 됩니다.
목동이 지하철 5호선 개통으로 강남 수준으로 한 단계
도약했습니다.
개별단지의 가격예측보다는 아파트가격의 전체 흐름을 예측하는
것이 더 어렵습니다. 전체 경제상황, 주식과의 상관관계, 정부의
부동산 정책 등이 얽히고 설켜서 가격흐름이 결정됩니다. 사실
전문가들도 제대로 예측하기가 쉽지 않습니다. 더군다나 지역적인
편차가 심해 예측이 무의미해지기도 합니다.
하지만 부동산에 꾸준하게 관심을 갖고 지켜보면 어렴풋하게
흐름을 잡을 수 있습니다. 개인들은 전문가들처럼 전국의 아파트
가격을 예측할 필요가 없습니다. 최소한 자기가 살고 있는 아파트,
자기가 구입하고 싶은 아파트의 시세에 관심을 가져야 합니다.
아파트에 대해 1주일에 한번 정도만 생각하고 고민하면 자기
아파트에 관해서 만은 어떤 전문가보다 뛰어난 혜안을 가질 수
있습니다. 평소에 신문 부동산 면을 읽고 트랜드 변화에 관심을
가지면 됩니다. 자기 아파트의 시세변동을 파악하는 것은
기본입니다.
장단기적인 호재와 악재도 꼽아봐야 합니다. 주식의 10분1정도만
신경을 쓴다면 아파트가 주식보다 훨씬 뛰어난 재테크 수단이 될
수도 있습니다.
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