이번 대선 주요 후보들은 부동산 공약의 최우선 과제로 ‘주택 공급’을 꼽았다. 그러나 공급 확대라는 목표만 같고, 접근 방법은 전혀 달랐다. 이재명 더불어민주당 후보는 ‘기본주택’을 포함해 250만가구를 공급하겠다고 했고, 김문수 국민의힘 후보는 규제 완화를 통해 민간 주택 시장 공급을 확대하겠다고 했다. 추상적 방향성만 제시하고, 목표를 어떻게 달성할지 플랜을 밝히지 않은 것은 모두 같았다.
◇공급 확대, 청년 우대는 공통
이 후보는 19일 서울 유세에서 “수요·공급 원리에 따라 공급이 부족하면 공급을 늘리는 방식으로 잘 관리해 나가겠다”며 “부동산을 안정적으로 관리해 나갈 생각이기 때문에 이런 점들에 대해서도 해당 지역 주민들이 많은 기대를 가질 것”이라고 했다. 이미 그는 임기 내에 기본주택을 포함해 250만가구를 공급하고, 수도권 중심의 4기 스마트 신도시 개발을 하겠다고 밝힌 바 있다. 청년 맞춤형 공공 분양, 신혼부부 공공 임대주택 공급 확대 등도 공약했다.
김문수 후보도 주택 공급 확대가 최우선 목표다. 특히 그는 대학생·신혼부부 등 2040 청년층 주택 공급을 강조했다. 3·3·3 공약으로 결혼(3년)과 출산(첫째 3년·둘째 3년) 시 최대 9년간 주거비를 지원하는 청년 주택을 매년 10만호씩 공급한다는 구상이다. 청년·신혼·육아 부부를 위한 주택 매년 20만호 공급, 반값 월세존 조성, 공공 지원 임대주택 확대, 1인형 아파트 및 오피스텔 공급 확대 등도 공약했다.
◇이재명은 ‘공공’, 김문수는 ‘민간’
공급을 중시했지만 방법론에서는 많은 차이를 보였다. 이 후보의 공급은 재개발·재건축 등 민간 공급이 아니라 ‘기본주택’에 방점이 찍힌 공공 위주 공급이다. 지난 대선에서도 이 후보는 ‘기본주택 100만호’를 공약했었다. 지난 대선의 기본주택은 소득 수준에 관계없이 모든 국민에게 공급하겠다는 것이었고, 이번에는 신혼부부·시니어층 등의 선호에 맞춘 ‘맞춤형 공공주택’ 공급에 집중하는 게 차이다. 임대 외에 ‘소유’도 가능한 기본주택을 제공하는 방안도 고려 중이다.
김 후보의 정책은 각종 규제를 줄여 민간 공급을 늘린다는 게 핵심이다. 취득세 및 각종 규제를 면제하는 한국형 화이트 존(White Zone·무규제 지역)을 도입하겠다고 했다. 또 재개발·재건축 관련 권한을 기초자치단체로 이양해 15년 넘게 걸리는 재개발·재건축을 신속 추진하고, 재건축 초과이익환수제(재초환)를 폐지하겠다고 했다. 종합부동산세 개편, 양도소득세 중과세 폐지, 비수도권 주택에 대한 취득세 면제도 공약했다.
◇문제점은?
이 후보 측은 민간 재건축·재개발에는 여전히 부정적인 인식을 가지고 있다. 재초환 등 문재인 정부 때 강화된 정비 사업 규제를 되돌리는 방향은 현재 검토하고 있지 않다. 재초환은 재건축 사업에서 조합원이 얻는 초과 이익이 1인당 8000만원을 넘을 경우, 초과분을 환수하는 제도다. 정비 사업지는 대부분 수도권 요지에 있어 수요가 많다. 민간 재개발을 막고 수요가 적은 지역에 ‘공공 임대주택’ 위주로 지을 경우, 공급량만 늘고 수요는 채우지 못하는 결과로 이어질 수 있다.
또 이 후보가 꺼낸 ‘4기 신도시’도 시기상조라는 지적이 많다. 3기 신도시 중 7만가구가 입주해 가장 규모가 큰 광명·시흥 지구의 경우 아직까지 토지 보상 계획도 못 잡았다. 특히 이미 입주한 2기 신도시의 경우도 교통망이 미비한 상태다. 위례신도시의 경우 분양가에 ‘위례신사선’ 건설 비용이 포함돼 있었지만, 이 노선은 아직 착공조차 못했다.
김 후보의 공약은 전반적으로 윤석열 정부의 규제 완화 기조를 이어 나가려는 것으로, 이를 위해서는 법률안을 개정해야 한다. 문제는 윤 정부 때도 국회 의석수가 모자라 재초환 폐지 등을 관철하지 못했다는 점이다. 이는 김 후보가 당선돼도 마찬가지인 상황이다. 정치권 관계자는 “윤 정부 때 민주당에 막혀 추진되지 못한 정책을 열거한 수준”이라며 “그렇다면 어떤 파훼법을 내놓든가, 정책을 일부 수정하는 성의는 보였어야 한다”고 했다.
한편 이준석 개혁신당 후보는 전용 면적 59㎡(약 25평형) 아파트 집중 공급을 공약했다. 이는 그의 ‘생애 주기형 주택 공약’과도 맞물려 있다. 다수 공급된 소형 아파트를 청년층이 매입할 경우 취득세를 절반 감면하고, 자녀 출산 등으로 넓은 주택으로 이주할 경우 취득세·양도세를 비과세하며, 은퇴 이후에는 장기보유특별공제를 확대해 실버타운 이주나 소형 주택 이전을 유도한다는 것이다.