서울 아파트값은 올 상반기부터 뚜렷한 상승세를 보였다. 강남권은 작년 초부터 수퍼사이클에 진입하며 가격 상승을 주도했다. 이재명 정부 출범 이후 불과 몇 달 만에 나타난 급등세에 대응하기 위해 정부는 6월 27일 대책을 발표했다.
핵심은 부동산 수요 억제에 맞춰졌다. 주택담보대출의 최대 한도를 신설해 6억원 초과 대출을 금지하고, 다주택자에 대해서는 주담대를 아예 허용하지 않는 초강수(LTV 0%)를 뒀다. 소유권 이전 전 전세대출을 금지하고 주택 구입 시 전입 의무를 부과했으며 디딤돌과 버팀목 같은 서민 대출 한도를 최대 25% 축소했다. 여기에 신용대출 한도도 절반으로 줄이고 대출 만기도 30년 이하로 제한하는 등 전방위적인 규제 방안이 담겼다.
시간을 뒤로 돌려보자. 2022년 윤석열 정부가 출범할 당시, 전국 아파트값은 급락세였다. 1년 동안 서울 아파트값은 20% 가까이 하락하며 시장은 냉각됐다. 당시 정부는 침체된 수요를 살리기 위해 정반대의 처방을 내놓았다. 2023년 초 발표된 ‘특례보금자리론’은 그 상징적 정책이었다. 생애 최초 주택 구입자는 최대 LTV 80%까지, 경우에 따라 소득 제한도 없이 대출이 가능했다. 대출의 문을 활짝 열어 수요를 끌어올렸다.
불과 2년 반 만에 대한민국의 부동산 정책이 완전히 반대 방향으로 선회한 것이다. 2023년에는 “대출을 열어라”, 2025년에는 “대출을 죄어라”는 메시지가 나온 셈이다. 문제는 이러한 극단적 방향 전환을 주도한 기관이 어디냐는 점이다.
국민 대다수는 부동산 정책의 주무 부처로 국토교통부를 떠올린다. 그러나 실제 시장을 움직이는 결정적 정책, 특히 수요와 직결된 대출 규제와 완화의 권한을 쥔 곳은 금융위원회다. 2023년 특례보금자리론도, 올해 6·27 대책도 모두 금융위 주도로 설계됐다.
금융위는 금융시장을 총괄하는 최고 규제 기관이다. 특히 가계 부채 관리와 대출 규제·완화 같은 금융 질서의 큰 방향을 결정한다. 금융위는 강력한 부동산 금융기관을 쥐고 있는데, 한국주택금융공사(HF)다. HF는 보금자리론, 적격대출, 전세자금 보증 등 서민 주택금융의 핵심을 담당하며 은행을 통제하고 서민에게 직접 대출을 제공하는 실질적 권한을 갖고 있다.
주택금융은 사실상 부동산 정책의 핵심이다. 공급을 늘려도 대출이 막히면 실수요자는 집을 살 수 없고, 반대로 대출이 열리면 공급이 부족해도 가격은 오를 수밖에 없다. 금융정책은 시장에 즉각적이고 결정적인 영향을 미친다. 그런데 정작 부동산 주무 부처인 국토부는 주택담보대출 기능을 보유하지 않고 있다.
이는 구조적으로 비정상적이다. 현재 국토부는 주택 공급과 도시 개발, 기업 대상 금융을 담당하고, 금융위는 서민 대상 대출과 금융 정책을 다루는 이원화 구조가 자리 잡고 있다. 그 결과 정책의 일관성이 흔들리고, 국토부는 시장과 직접 맞닿은 금융 기능이 없는 채 주변적 위치에 머문다.
금융위가 2년 만에 특례보금자리론과 6·27 대책이라는 정반대 정책을 내놓는 동안, 국토부는 그 변화에 개입할 여지가 거의 없었다. 금융위가 부동산 시장 전반에 대해 높은 수준의 이해와 분석 능력을 갖고 있다면 양 기관이 서로 견제하고 경쟁하는 구도로 작동할 수 있다. 현실은 그렇지 않다.
단적인 예가 전국에 일률적으로 적용되는 가격 정책이다. 주택담보대출의 경우 보금자리론은 6억원 이하 주택, 역모기지론(주택연금)은 12억원 이하 주택만을 대상으로 한다. 강남에 주택을 가진 사람이 주택연금에 가입하려 하면 서울의 중위 가격이 이미 14억원을 넘어섰으므로 상당수 주택이 대상에서 제외된다. 시골의 경우 12억원짜리 주택은 사실상 수퍼 럭셔리 자산이다. 하지만 시골 주택은 매매가 원활하지 않아 유동성이 낮고 가치 하락 위험이 크다. 즉, 서울의 주택연금 대상 주택은 상대적으로 안전 자산이지만 지방에서 같은 조건으로 가입하는 고가 주택은 파산 위험이 큰 위험 자산이 된다. 그럼에도 현행 제도는 이 둘을 똑같이 묶어 운영하고 있다. 금융위와 산하기관이 서울과 지방의 시장 구조 차이를 제대로 이해하지 못한다는 사실을 보여준다.
국토부도 금융위보다 특별히 낫다고 보기는 어렵다. 다만 산하에는 전국 부동산 시장 데이터를 보유한 한국부동산원, 그 휘하 연구원과 국토연구원 등 전문 기관이 존재한다. 따라서 HF를 국토부 산하로 이관해 공급과 금융을 함께 설계하고 집행할 수 있는 종합적 정책 시스템을 구축하는 게 바람직하다. 지역별 데이터를 기반으로 한 차등적 금융 정책을 운용한다면 시장의 과열과 침체에 보다 정밀하고 유연하게 대응할 수 있을 것이다.
이 과정은 결코 쉽지 않다. HF가 국토부로 이관되면 기관장 인사권과 예산, 정책 지휘권이 모두 이동한다. 금융위가 이를 순순히 내려놓을 가능성은 낮다. 그러나 권한 다툼보다 중요한 것은 국민의 주거 안정이다. 정책이 정권 교체 때마다 대출을 열었다 닫았다 반복하는 단기적 대응에 머문다면, 시장의 불안정성은 더욱 커지고 국민은 혼란 속에 내몰릴 수밖에 없다. 일관된 전략과 컨트롤타워의 확립이 절실하다. 국토부 역시 곱지 않은 시선을 받아왔다. 고압적인 관료적 태도, 현장의 언어와 괴리된 정책 설계는 여전히 문제다.
국토부로의 일원화가 단기적으로 어렵다면, 대통령실 혹은 국무조정실 산하에 ‘국가부동산위원회’를 두는 것이 차선책이 될 수 있다. 이 위원회는 부동산 금융과 공급 정책을 함께 다루며 국토부와 금융위가 따로 움직이지 않고 일관성 있는 정책 방향을 유지하도록 조율하는 컨트롤타워 역할을 해야 한다.
부동산 정책은 지금처럼 주무 부처가 분리된 상태로는 국민의 신뢰를 얻기 어렵다. 시장은 혼란스럽고 국민은 불안을 느낄 수밖에 없다. 국토부 일원화든, 국가부동산위원회 설치든 중요한 것은 정책의 일관성과 책임성 회복이다. 그래야만 국민이 체감할 수 있는 안정으로 이어질 것이다.
※연재를 마칩니다. 그동안 애독해주신 독자 여러분께 감사드립니다.