이 기사는 2026년 3월 26일 15시 44분 조선비즈 머니무브(MM) 사이트에 표출됐습니다.
국민연금과 신세계프라퍼티가 서울 강남권 핵심 오피스 자산인 역삼 센터필드의 자산 이관을 추진 중인 가운데, 복수의 운용사가 이번 딜 참여를 검토 중이다.
해당 자산은 코어(Core) 단계에 접어들어 운용보수가 크게 낮아졌고 기존 운용사 이지스자산운용이 보유한 지분까지 인수해야 하지만, 그럼에도 국민연금과 접점을 만들 수 있다는 점 때문에 일부 운용사가 참여를 검토하고 있다.
26일 투자은행(IB) 업계에 따르면, 국민연금과 신세계프라퍼티는 이지스자산운용과 협의를 마치고 역삼 센터필드 자산 이관 절차를 진행 중이다. 자문사인 CBRE코리아는 내달 중 최종 후보를 선정한 뒤 상반기 내로 자산 이관 절차를 마무리할 계획이다. 현재 코람코자산운용과 KB자산운용 등이 경합 중인 것으로 알려졌다.
역삼 센터필드는 서울 강남구 테헤란로 옛 르네상스호텔 부지에 들어선 프라임 오피스다. 지하 7층~지상 36층 규모의 트윈타워와 호텔, 상업시설로 구성돼 있으며, 연면적은 약 23만9242㎡다. 강남 업무지구 핵심 입지와 우량 임차인 기반을 바탕으로 준공 이후 사실상 공실 없이 운영되고 있다. 연간 300억원 이상의 배당이 가능해 안정적 현금창출력을 갖춘 자산으로 평가된다.
이번 거래는 이지스자산운용의 운용사 지위를 넘겨받는 구조다. 이지스자산운용은 해당 자산을 초기 개발 단계부터 맡아 밸류애드 전략을 통해 자산 가치를 끌어올린 주체다. 착공 이전 단계부터 프로젝트를 주도하며 임차인 유치, 자산 안정화, 리파이낸싱 등을 거쳐 현재의 프라임 오피스로 만들었다. 이 과정에서 연간 약 40억원 수준의 운용보수를 받아온 것으로 알려졌다.
반면 새로 선정될 운용사에는 낮아진 보수 구조가 적용된다. 시장에서는 연간 운용보수가 10억원 안팎 수준으로 축소된 것으로 보고 있다. 역삼 센터필드가 이미 안정화 단계에 접어들면서 추가적인 가치 제고보다는 유지·관리 중심의 운용 성격이 강해졌기 때문이다. 추가적인 밸류업 가능성이 낮다는 판단이다. 일각에서는 성과보수(인센티브) 역시 제외하는 방안이 논의되고 있는 것으로 전해진다.
보수는 줄어든 반면 초기 부담은 커졌다. 신규 운용사는 이지스자산운용이 고유계정으로 보유한 지분까지 인수해야 한다. 이지스자산운용은 해당 펀드의 지분 약 0.5%를 보유하고 있는데, 지분 가치는 투자 당시 약 50억원에서 현재 200억원 수준으로 올랐다. 이런 이유로 독립계 운용사들의 참여가 제한적이었던 것으로 알려졌다.
그럼에도 주요 운용사들이 참여를 검토하는 배경에는 국민연금과의 협업 확대라는 전략적 유인이 자리 잡고 있다. 국민연금과의 거래 이력은 향후 펀드레이징과 대형 딜 수주 과정에서 중요한 레퍼런스로 작용하기 때문이다. 코람코자산운용과 KB자산운용도 국민연금과의 접점을 넓히기 위한 차원에서 이번 딜을 검토한 것으로 전해졌다.
업계에서는 이번 거래를 두고 수익성보다 전략적 가치가 앞서는 딜이라는 평가가 나온다. 업계 관계자는 “현재 역삼 센터필드는 딱히 손볼 게 없는 완성된 자산이기 때문에 보수가 낮을 수밖에 없다”며 “국민연금과의 관계 구축과 ‘트로피 에셋’ 운영 경험이라는 트랙레코드가 아니면 선뜻 참여하기 어려운 구조”라고 말했다.