이 기사는 2026년 2월 6일 16시 48분 조선비즈 머니무브(MM) 사이트에 표출됐습니다.
서울주택도시개발공사(SH)가 서울투자운용의 민간 출자자 지분에 대한 콜옵션 행사 가능성을 검토하고 있다. 은행과 손해보험사, 증권사 등이 보유한 지분을 인수해 서울투자운용을 100% 자회사로 전환하는 방안이다. 공공임대주택 리츠 중심의 기존 사업 구조를 정비하는 동시에, 정책 목적과 연계된 신규 수익 모델을 마련하기 위한 포석으로 풀이된다.
6일 투자은행(IB) 업계에 따르면, SH는 우리은행(15%), 한화손해보험(15%), 하나손해보험(15%), 신한은행(9.95%), 신한투자증권(9.95%) 등이 보유한 서울투자운용 지분 인수를 고려하고 있다. 현재 SH는 서울투자운용 보통주 35.1%를 보유하고 있고, 민간 출자자들은 총 64.9%의 우선주를 가지고 있다.
서울투자운용의 핵심 사업은 공공임대주택 리츠다. 개발형, 매입형, 정비사업 연계형 등 다양한 방식으로 임대주택 자산을 확보해 공급하고 있다. 총 운용자산(AUM) 3조5000억원 가운데 임대주택 리츠가 2조원가량을 차지한다. 서울투자운용이 서울 내 임대주택 공급을 위해 설립한 리츠는 4개, 사회주택리츠와 도시재생리츠 등을 포함하면 총 11개 리츠를 운용 중이다.
문제는 수익 구조다. 공공임대주택 리츠는 임대기간 종료 후 자산 매각을 통해 투자금 회수가 가능하다. 다만 공적주택 특성상 운용기간이 수십 년에 달해 매각 차익을 얻는 데까지 상당한 기간이 소요된다. 서울리츠 1~4호의 운용기간은 최소 20년에서 최대 30년 수준이다. 실제로 4개 리츠는 현재 당기순손실을 기록하고 있고, 현금성 자산도 줄고 있다.
이 때문에 SH 내부에서는 기존 공공임대 리츠 운용에만 머물기보다 새로운 사업 모델을 발굴해야 한다는 공감대가 형성된 것으로 전해진다. 이에 따라 SH는 현행 사업 구조에 대한 분석과 함께 신규 수익 모델 검토에 착수한 것으로 확인된다. 다만 이 같은 신규 사업은 민간 금융사가 일반적으로 기대하는 단기 수익형 투자와는 성격이 다를 것으로 보인다.
업계에서는 SH가 검토 중인 신규 수익 사업이 정책 목적을 전제로 한 중장기 모델이 될 가능성이 크다고 보고 있다. 공공임대·공공지원 성격을 유지하면서도 운영 효율 개선, 자산 관리 고도화, 공공 개발 사업과의 연계 등을 통해 제한적인 수익을 확보하는 방식이다. 이 경우 수익성보다는 정책 적합성과 지속 가능성이 우선될 수밖에 없다.
이런 사업 구조에서는 민간 금융사와 수익성을 두고 이해 충돌이 불가피할 것으로 전망된다. SH가 콜옵션을 통해 서울투자운용 지분 100%를 확보할 경우 정책 판단에 따른 사업 추진과 의사결정의 자율성을 확보할 수 있고, 중장기 관점에서 수익 구조를 설계할 수 있다는 점에서 전략적 의미가 있다는 평가다.
정부의 정책 환경 역시 이런 움직임에 힘을 싣고 있다. 정부는 지난해 하반기 주택 공급 대책을 통해 2030년까지 수도권에 공공지원 민간임대주택 2만1000호를 착공하고, 공적주택 공급에 총 22조원을 투입하겠다는 계획을 밝혔다. 이재명 정부 출범 이후 공적주택 공급 확대 기조가 이어지면서 임대주택 리츠 물량도 늘어날 것으로 예상된다. 임대주택 리츠 출자액은 지난해 4500억원에서 올해 7200억원으로 증가할 예정이다.