올해 상업용 부동산 투자 시장은 인공지능(AI)을 중심으로 한 기술 변화가 자산 가치의 판도를 본격적으로 바꾸는 시점이 될 것이라는 전망이 나왔다. 부동산과 인프라의 경계가 허물어지는 ‘크로스에셋(Cross-Asset)’ 시대가 열리면서, 새로운 개념 정립과 투자 방식이 시장 선점의 핵심 요인이 될 것이라는 분석이다.
이지스자산운용 전략리서치실은 이 같은 내용을 골자로 한 ‘2026년 상반기 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서를 발간했다고 8일 밝혔다.
보고서는 올해 핵심 투자 전략으로 ‘하이브리드 캐피탈 앤 에셋(Hybrid Capital & Asset)’을 제시했다. 이는 섹터 간 융합이 가속화되는 환경에서 유연한 자본 구조와 다양한 자산군 연계 투자를 통해 수익성과 리스크 관리를 동시에 추구하는 전략이다.
데이터센터 시장은 이러한 자산 가치 재편을 가장 극명하게 보여주는 분야로 꼽혔다. AI 워크로드 증가에 따라 기존 서버 임대 중심 시설에서 ‘하이퍼스케일 AI 팩토리’로 진화하고 있으며, 이제는 도심 접근성보다 전력과 인허가 확보 여부가 핵심 경쟁력이 됐다는 평가다. 이에 따라 공급 축도 경기 외곽 및 비수도권으로 분산되는 추세다.
전통적인 자산군인 오피스 시장은 서울 프라임급 자산을 중심으로 강세가 지속되고 있다. 지난해 3분기 말 기준 오피스 거래 규모는 16조4000억 원으로 전년 동기 대비 90% 급증했으며, 5% 미만의 낮은 공실률 속에 임대료 상승세가 이어지고 있다. 물류 시장 역시 공급 과잉 우려를 털어내고 자동화 설비 도입이 용이한 고전력·높은 층고의 우량 자산을 중심으로 투자 심리가 회복되는 국면이다.
금융 시장에서는 부동산 PF 재구조화에 따른 사모대출(Private Debt) 시장의 부상이 주목된다. 은행권의 대출 문턱이 높아지며 발생한 자금 공백을 사모대출이 메우는 ‘구원 투수’ 역할을 하고 있기 때문이다. 호텔 시장 또한 인바운드 수요 폭증과 객실 단가 상승에 힘입어 대기업과 금융 계열사의 인수 경쟁이 심화되는 양상이다.
최자령 이지스자산운용 전략리서치실장은 “올해는 기술 변화에 따른 자산 가치의 변화가 본격적으로 이뤄지는 시점”이라며 “기존의 투자 방식과 수익 개념을 넘어 AI와 인프라가 접목된 크로스에셋에 대한 개념 정립과 투자 방식이 시장 선점의 핵심 요인이 될 것”이라고 말했다.