[땅집고] “지금까지의 코리빙하우스(co-living house·공유주택)는 ‘반쪽 짜리’였습니다. 올해 법 개정으로 한 단지짜리 초대형 임대형기숙사도 지을 수 있게 되면서 주거 시장에 새 판이 열렸습니다. 전략만 잘 짜면 평균의 2배 이상 수익률도 충분히 가져갈 수 있다고 봅니다.”
국내 최고의 도심형 주택 디벨로퍼인 서용식 수목건축 대표는 “그동안 제약이 많았는데 올 2월부터 법이 하나하나 바뀌고 있다. 이제 한국에도 영국 런던에 있는 세계 최대 규모 셰어하우스 ‘더 컬렉티브 올드오크’(The Collective Old Oak) 같은 주거 시설이 생길 것”이라고 말했다.
코리빙하우스란 기숙사, 오피스텔, 도시형생활주택, 고시원 등과 같은 1인가구 대상 임대상품이다. 건축법상 정식 명칭은 임대형 기숙사다. 역세권인데 각종 규제로 개발이 힘든 땅이나 수익성 낮은 건물 가치를 끌어올릴 수 있는 새 돌파구로 떠오르며 시장 관심이 뜨거워지고 있다. 땅집고는 서 대표와 만나 어떻게 하면 코리빙하우스를 성공적으로 개발할 수 있는지에 대해 들었다.
서 대표는 4월10일 개강하는 ‘코리빙하우스 개발 실전스쿨 2기’ 과정에서 대표 강사로 나선다. ‘왜 코리빙하우스인가? 최적 입지 여건과 개발 기획’을 주제로 코리빙하우스 상품 이해와 최적 입지, 코리빙하우스 개발 기획의 핵심 포인트 등을 알려준다. 서울 제기동 코리빙 하우스에서 현장스터디도 진행한다.
-성공한 코리빙하우스의 수익률은 어느 정도인가.
“법 개정 이전 기준으로 지어진 코리빙하우스 중에서는 서울 동대문구 제기동 ‘옐로우트레인 제기’를 성공 사례로 꼽을 수 있다. 옐로우트레인 제기는 자율주택정비사업을 통해 추진한 사업으로, 2020년2월 착공해 작년 11월 완공했다. 17개 필지에 지상 4~5층 짜리 주택 7개 동에 총 65실로 구성됐다. 현재 모든 호실은 입주를 마쳤으며, 대기 인원도 있는 상태다. 투자 대비 수익률은 5%에 달한다. 10억을 투자했다고 치면 매달 수익으로 500만원이 들어온다는 의미다. 요즘 서울 핵심지역도 토자 대비 수익률이 2~3%에 불과한 점을 감안한다면 수익률은 두 배정도 높은 셈이다. 개정된 법을 적용해 새로운 임대형 기숙사 상품을 내놓는다면 수익률은 더 높아질 수 있다.”
-임대형기숙사 관련 건축법 개정안에는 어떤 내용이 담겼나.
”가장 큰 변화는 연면적 제한이 풀리고 주차 규제가 완화한 점이다. 원래 고시원이나 다중주택은 연면적이 각각 150평, 200평을 넘기면 안 됐다. 법이 바뀌었기 때문에 이제는 땅에 정해진 용적률만 맞추면 연면적 제한은 없어졌다. 주차대수도 200㎡당 1대로 최소화한다. 또 기존에는 공공만 기숙사를 운영할 수 있었지만, 이제는 민간임대사업자 임대형기숙사를 지을 수 있다. 정부에서 이달 15일 기숙사 건축기준 제정안을 고시했고, 올 하반기에 민간임대주택 특별법 시행령 개정만 남겨놓고 있다. 모든 과정이 끝나면 1인 가구 관련 임대주택 공급은 활발히 진행될 수 있다.”
-코리빙하우스 시설이 어떻게 바뀐다는 건가.
”이제 단지 내 공용 공간인 커뮤니티 시설을 대폭 늘릴 수 있게 된다. 300평 땅에 코리빙하우스를 지을 경우, 기존 상품으로 개발할 경우 연면적 200평 이하 기준에 따라 건물을 7채 수준으로 쪼개 지어야 했다. 대형 커뮤니티 시설을 지을 수 없고 동별로 교류가 분절된 상태였다. 그런데 이제는 300평 땅 위에 코리빙하우스 건물 한 채를 통으로 지을 수 있다. 코리빙하우스를 결정하는 가장 중요한 요소는 공유 주방이다. 이제 대형 공유주방을 넣을 수 있게 되면서 코리빙하우스 공간을 채울 수 있는 커뮤니티에 제약이 사라졌다.”
-코리빙하우스를 지으면 무조건 돈을 벌 수 있나.
”그렇지 않다. 코리빙하우스는 수익형부동산이다. 사업성을 철저하게 따져서 들어가야 한다. 가장 중요한 건 ‘사업성이 있는 땅을 싸게 고르는 것’이다. 역세권이나 대학가 주변이 유리하다. 역세권은 땅값이 워낙 비싸기 때문에 역세권 대로변보다 뒤쪽 이면도로에 접한 부지를 싸게 구입해서 개발하는 게 훨씬 유리하다. 오히려 땅값을 싸게 사서 임대료를 싸게 놓는 게 현실적이고 사업성도 높다.”
-성공 공식이 있다고.
”토지대는 위치나 역세권에서의 거리에 따라 천차만별이다. 토지대와 임대료 등을 충분히 검토해 토지를 매입해야 한다. 서울의 경우, 용적률 200%인 2종일반주거지역에서는 평당 3000만원 이내로 땅을 사들여야 그나마 사업성이 있다고 본다. 위치가 아무리 좋다고 해도 임대료를 무한정 올릴 수 없기 때문이다. 적정한 가격으로 땅을 샀다면 다음은 공간구성을 신경써야 한다. 코리빙하우스 공간구성의 핵심은 공유주방과 커뮤니티공간 등 공유 공간이다. 공간을 효율적으로 쓰기 위해서는 전문가와 상의해 스페이스 프로그램을 짜는 것을 추천한다. 부적절하게 쓰인 커뮤니티 공간은 사용하지 않는 공간으로 남을 뿐 아니라 데드 스페이스가 될 수 있기 때문이다.”
<“수익률 원룸 보다 50% ↑”…'코리빙하우스 개발 실전스쿨’ 2기 모집>
“임대형 기숙사는 연면적 제한이 없고 주차 기준도 대폭 완화돼 기존 고시원이나 원룸보다 50% 이상 수익률이 높을 것으로 보고 있습니다.”
정부가 ‘임대형 기숙사’란 새 건축 상품을 도입하면서 공유주거 개념의 코리빙하우스(co-living house)가 도심 주택시장에서 틈새상품으로 주목받고 있다.
원래 기숙사는 학교나 공장만 운영할 수 있었다. 임대형 기숙사란 도심 빈 땅이나 기존 건물을 활용해 민간임대사업자도 운영할 수 있는 기숙사를 말한다. 건축 기준에만 맞으면 상가, 모텔, 업무용 빌딩 등 기존 건물을 리모델링해도 된다. 임대형 기숙사는 기본적으로 일반 기숙사와 크게 다르지 않지만 1인1실을 기본으로 하되 3인1실까지 다양하게 허용하며, 다양한 커뮤니티공간을 갖추는 게 특징이다.
최근 1~2인가구를 겨냥한 주택 공급은 늘고 있지만 커뮤니티와 콘텐츠 등 소프트웨어에 초점을 맞춘 상품은 없었는데 임대형 기숙사는 이 같은 시장 니즈를 감안해 정부가 규제를 파격적으로 풀어준 상품이다. 비슷한 주거 상품으로는 영국 런던의 올드오크와 일본의 콜렉티브 하우스가 대표적이다.
땅집고는 ‘코리빙하우스 개발 실전스쿨 2기’ 과정을 4월10일 개강한다. 국내에서 첫 선을 보이는 임대형 기숙사 수익 모델 개발 노하우를 알려준다. 이번 과정에서는 임대형 기숙사 사업을 준비하는 개인이나 법인을 대상으로 임대형 기숙사의 사업성과 임대수익을 극대화하는 방안을 제시한다. 참여 수강생에게는 1대1 무료 상담(자문) 기회도 제공한다.
강의는 현장스터디 1회를 포함해 총 7회로 진행한다. 국내 최고의 도심형 주택 디벨로퍼인 서용식 수목건축 대표는 ‘왜 코리빙하우스인가? 최적 입지 여건과 개발 기획’을 주제로 코리빙하우스 상품 이해와 최적 입지, 코리빙하우스 개발 기획의 핵심 포인트 등을 알려준다. 서 대표는 서울 제기동 코리빙 하우스에서 현장스터디도 진행한다.
이혁찬 CA건축사사무소 건축사는 ‘공동기숙사 법규 A to Z 완전정복 & 디자인 전략’을, 이대우 신영부동산신탁 팀장이 ‘공유주거 상품 수익성 분석과 매각 노하우’를 각각 강의한다. 임채욱 GH 파트너스 대표가 ‘임대차 마케팅 전략 및 운영관리 솔루션’을, 유용관 비즈세무법인 대표세무사가 ‘세금 모르면 말짱 도루묵: 절세의 기술’을 알려준다.
이석현 중앙대 교수는 ‘케이스 스터디: 이렇게 해야 성공한다’를 통해 국내외 코리빙하우스 성공스토리를 집중 분석하고 향후 떠오를 코리빙하우스 모델을 소개한다.
수강료는 150만원이며 사전등록하면 10만원 할인한다. 강의 장소는 서울시 중구 세종대로21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 수강 신청은 땅집고M홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6176.