"전세 끼고 갭투자한 10곳 중 4곳… 집값 20% 떨어지면 보증금 못줘"

앞으로 집값이 20% 떨어지면 집주인이 전세를 끼고 매수한 ‘갭 투자’ 주택 10채 중 4채는 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 어려울 수 있다는 분석이 나왔다.

국토연구원은 14일 ‘전세 레버리지 리스크 추정과 정책 대응 방안’ 보고서를 통해 “전세 보증금 미반환 가능성이 있는 갭투자 주택이 작년 하반기부터 증가해 내년 상반기에 정점을 찍을 것”이라고 전망했다.

해당 보고서는 2017년 9월부터 작년 6월까지 주택 취득 자금 조달 및 입주 계획서 분석을 통해 매매가격 하락에 따른 보증금 미반환 가능성을 분석했다. 조사 기간 보증금을 승계한 갭 투자 방식의 매매 거래는 73만3000건이었다. 2020년 2월까지 월평균 6000건 수준이던 보증금 승계 매매가 그해 3월부터는 평균 2만건으로 급증했다.

연구진은 전세 계약 기간을 최대 4년(2+2년)으로 강제하는 계약 갱신 청구권 제도가 없다고 가정했을 때, 주택 매매가격이 20% 하락하면 갭 투자 주택 중 40%가 보증금 미반환 위험이 있는 것으로 전망했다. 다만 해당 주택 임차인이 모두 계약 갱신 청구권을 사용하면 보증금 미반환 위험은 1%로 줄어든다.

갭투자 주택 중 집주인의 금융 자산과 대출, 집 매각 대금까지 합쳐야 전세 보증금을 돌려줄 수 있는 주택은 최대 21만3000가구(집값 12% 하락 시)인 것으로 추정됐다. 연구원은 집을 팔아도 보증금 반환이 어려운 주택은 집값 15% 하락 시 1만 가구, 27% 하락 시 1만3000가구일 것으로 내다봤다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 “임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 시스템을 만들어 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도적 개선이 필요하다”고 말했다.