민주당 대선 경선 후보로 나선 추미애 전 법무부장관은 당 대표시절과 법무부 장관시설에 부동산 문제와 관련, 헨리 조지를 언급했다. 헨리조지는 19세기 미국의 경제학자로, ‘진보와 빈곤’이라는 저서를 통해 단일 토지세를 주장했다. 토지가 불평등과 불로소득의 원천인 만큼 다른 세금을 폐지하고 토지 단일세를 만들자는 주장을 담고 있다. 노무현 정부 청와대 정책실장으로 종부세를 주도한 이정우 경북대 명예 교수, 변창흠 전 국토교통부 장관, 김수현 전 청와대 정책실장 등이 조지스트로 알려져 있다. 조지스트는 헨리조지를 추종하는 인물을 일컫는다.
◇조지스트 영국의 프레드 해리슨 18년 주기설로, 리먼쇼크 예견
헨리 조지는 일종의 토지 공개념을 주창한 학자로 알려져 있지만, 부동산 주기론(사이클)의 원조이기도 하다. 헨리 조지의 부동산 사이클론을 요약하면 이렇다. 특정 지역에서 토지 공급은 비탄력적이고, 호황기에 가격 상승을 기대한 투기가 발생해서 땅값과 임대료가 급격히 오른다. 기업이 부담할 수 있는 한계를 초과할 정도로 가격이 급등하면 기업활동을 방해, 결국 수요가 감소하고 경기 둔화가 확산되고 실업률이 높아진다. 경기 둔화로 결국 토지임대료가 하락하고 기업활동이 정성화되면서 경기가 회복된다는 내용이다.
조지스트인 영국의 경제전문가 프레드 해리슨은 2005년 출판한 ‘Boom Bust’를 통해 부동산이 18년마다 사이클을 그린다고 주장했다. 그는 이 책에서 미국의 부동산 시장이 2008년을 정점으로 급락할 것이라고 전망했고 예상이 맞아 떨어져 큰 화제가 됐다. 그는 현재의 부동산 호황이 2026년까지 이어진후 다시 불황기로 접어들 것이라고 전망하고 있다.
◇한국에선 17년 주기설 유행, 학계에선 신빙성 없다는 반응
또 다른 부동산 사이클론은 최근 한국의 유튜브에서 인기를 얻고 있는 이른바 ‘한센17년 주기설’이다. 인터넷 등에서는 미국의 경제 학자 한센이 부동산 가격과 건설 경기가 17년을 주기로 순환한다고 주장했다는 글이 떠돈다. 한센 주기론에 따르면 한국은 2025년이 부동산 정점이다. 하지만 미국 경제학자 앨빈 한센은 비즈니스 사이클과 국민 소득(Business Cycles and National Income)이란 저서를 통해 경기순환론을 제시했지만, 순환 주기를 17년으로 특정하지는 않았다. 그는 ‘비즈니스 사이클 분석에서 기술적 진보, 자본시장의 기대 등을 고려해야한다고 주장했다.
특정 기간을 정해놓고 부동산 시장이 순환한다는 주장은 학계에서 인정을 받지 못하고 있다. 정부와 중앙은행의 적극적 개입에 따라 순환주기가 일정하지 않다는 것이다. 하지만 부동산 시장이 침체기, 회복기, 상승기, 쇠퇴기 등을 거치는 것에 대해서는 상당수 전문가들이 동의한다.
영미권에서는 집값의 정점에서 나타나는 대표적인 현상이 주택담보대출의 급증과 주택과잉 공급이다. 실수요에 대출을 받아 집을 사는 투자수요가 급증하면서 주택공급도 크게 늘어나 결국 집값이 하락기로 접어든다.
◇정부 정책과 부동산 사이클 관련있다는 주장도
부룡이라는 필명으로 활동하는 부동산 칼럼니스트 신현강씨는 ‘부동산 상승신호, 하락신호'라는 저서를 통해 정부 정책과 부동산 사이클의 연관관계를 분석했다. 그는 침체기, 회복준비기, 회복기, 상승기,확산기,급등기, 쇠퇴기 등 부동산이 7단계 사이클을 그리는데 회복 준비기의 특징으로 정부가 경기부양을 위해 미분양 주택에 대한 세제 혜택, 분양권 전매허용같은 친부동산정책을 펼친다고 주장했다. 그는 회복기를 거쳐 상승기로 시장이 과열 조짐을 보이면 정부가 당황, 다시 부동산 규제 정책을 내놓지만 시장이 계속 과열되는 확산기로 접어든다고 분석했다. 확산기에는 정부가 규제를 하면 할 수록 집값이 오른다는 ‘규제 무용론'이 퍼지면서 집값 상승세가 덜 오른 지역으로 확산되고 급등기에는 전국 곳곳이 오르는 과열현상을 보이다 시장 쇠퇴기로 접어든다고 분석했다.