요즘 부동산 시장에서 최고의 관심사는 단연 ‘성수동 땅’이다. 대규모 개발 계획이 줄줄이 예정돼 있기 때문이다. 코스닥 상장사인 삼표시멘트는 성수동에 보유한 과거 레미콘 공장 부지를 주거·상업 복합 단지로 개발한다는 계획이 확정되자 지난 2일부터 4일까지 3거래일 연속 상한가를 기록하기도 했다. 인근 성수전략정비구역과의 강력한 시너지에 대한 기대감이 주가를 끌어올린 것이다.
조선일보 경제부가 만드는 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’에선 재개발·재건축 전문가 김제경 투미부동산컨설팅 소장과 함께 2026년 정비사업을 살펴봤다. 성수동의 격변과 대한민국 부의 지도가 어떻게 바뀌고 있는지 집중 분석했다.
◇잠실 48억의 충격, 대치·개포 넘보는 ‘한강변 신축’의 힘
지금 부동산 시장의 눈은 현재 강남권 신축 단지에 쏠려 있다. 김제경 소장은 “최근 청담 르엘 전용 84㎡ 실거래가가 67억 8000만원을 찍었고, 잠실 르엘 역시 48억원에 거래되며 시장에 충격을 줬다”고 전했다. 특히 잠실의 이 같은 약진은 전통적인 상급지로 분류되던 대치·개포동 소유자들까지 긴장시키고 있는 상황이다.
김 소장은 이러한 현상의 근본 원인으로 ‘입지보다 신축’을 꼽았다. 그는 “과거에는 입지가 절대적이었지만, 이제는 신축 여부와 한강 조망권이 결합했을 때 파괴적인 가격 상승이 나타난다”며 “한강 뷰 값만 최소 10억에서 20억원에 달하는 것이 지금의 트렌드”라고 진단했다.
◇성수, ’63빌딩보다 높은' 초고층 랜드마크로 변모
강남 신축의 기세가 무서운 가운데, 전문가들이 포스트 강남의 선두 주자로 지목하는 곳은 단연 성수전략정비구역이다. 오세훈 서울시장의 ‘한강 르네상스’ 계획에 따라 이곳은 최고 250m 높이까지 건축이 가능해졌다. 이는 여의도 63빌딩보다 높은 수준으로, 이론적으로는 70층 이상의 초고층 단지가 들어설 수 있다는 의미다.
특이하게도 성수전략정비구역은 ‘구역’이 아닌 ‘지구’로 나뉜다. 즉 ‘성수 1구역’이 아닌 ‘성수 1지구’로 부른다. 김 소장은 성수동 내에서도 각 지구별 특징을 눈여겨봐야 한다고 조언했다. 그는 “성수 1·4지구가 대장”이라며 “성수 1지구는 서울숲과 트리마제가 인접한 전통적인 대장주로 규모가 가장 크고, 성수 4지구는 영동대교 방향 사선 배치를 통해 압도적인 한강 조망권을 확보했다”고 설명했다.
성수전략정비구역이 완공되면 그 가치는 얼마가 될까. 김 소장은 “기존 성수 삼대장인 아크로서울포레스트 등을 발아래로 내려다보게 될 것”이라며 “규모의 경제와 초고층 프리미엄이 결합한다면 전용 84㎡ 기준 80억원, 나아가 평당 3억원인 100억원 시대도 충분히 가능한 시나리오”라고 내다봤다.
◇강남 부모들이 자녀에게 ‘성수동’을 선물하는 이유
최근 강남의 자산가 부모 사이에서는 자녀에게 성수동 입주권을 증여하는 것이 재테크로 통하고 있다. 김 소장은 그 이유를 현실적인 ‘가격의 벽’과 ‘증여세’ 때문이라고 분석했다. 그는 “이미 반포나 압구정의 아파트를 자녀에게 사주기 위해서는 50억원 이상의 현금이 필요하지만, 이를 증여할 경우 세금을 떼고 나면 자녀가 손에 쥐는 돈은 30억원 안팎에 불과하다”며 “이 금액으로는 현재 48억원을 돌파한 잠실 신축조차 매수가 불가능한 상황”이라고 설명했다.
반면 한남뉴타운은 현재 약 40억원, 성수전략정비구역은 약 30억원 선에서 접근이 가능해 강남권 부모들이 자녀에게 해줄 수 있는 ‘상징적인 상급지’로서 최적의 대안이 되고 있다. 김 소장은 “입주까지 10년 이상의 시간이 소요되더라도, 자녀의 미래 가치를 고려한다면 성수동은 한남뉴타운보다 진입 문턱이 낮으면서도 폭발적인 잠재력을 가진 곳”이라고 강조했다.
하지만 아무리 사업성이 좋은 재개발 지역이라 하더라도 장밋빛 미래가 보장된 건 아니다. 입주까지 최소 10~15년이 걸리기에 ‘시간의 기회비용’을 무시할 수 없어서다. 성동구 토박이인 김 소장이 예측하는 성수동의 미래 가치와 상세한 투자 전략 등 더욱 자세한 분석은 조선일보 머니 유튜브 채널에서 확인할 수 있다.
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