방한 외국인 관광객이 2027년 ‘연 3000만명’ 목표를 향해 늘어나는 가운데, 서울 호텔은 객실 공급이 구조적으로 부족해 객실 점유율과 객실료가 함께 오르며 호황이 길어질 수 있다는 분석이 나왔다.
김태훈 신한투자증권 연구원은 3일 보고서에서 “K-컬처에 대한 글로벌 관심이 방한 수요를 끌어올린 데 더해 2025년 9월부터 중국인 방한 규제 완화가 맞물리며 외국인 관광 수요가 계속 늘어날 가능성이 크다”고 분석했다. 2025년 방한 외국인 관광객은 1894만명으로 2024년(1637만명) 대비 15.7% 증가해 최근 10년 기준 연간 최대치를 기록했다.
핵심은 숙박 인프라가 수요 증가 속도를 따라가지 못한다는 점이다. 서울 관광호텔 객실 수는 2016~2019년 4만3271실에서 5만3564실로 연평균 7.3% 늘었지만, 코로나19 이후 2025년까지는 5만4190실에서 5만6206실로 3.7% 증가에 그쳤다. 수요가 더 빨리 늘면 객실이 더 자주 차고(점유율 상승), 남은 객실 가격도 오르기 쉬워(객실료 상승) 호텔 실적이 커질 수 있다는 논리다. 김 연구원은 “호텔은 허가부터 준공까지 통상 5년가량 걸리는 만큼 최소 2029년까지는 공급 부족이 이어질 수밖에 없다”고 봤다.
김 연구원은 서울과 면적·인구 구조·도시 인프라 수준이 유사한 글로벌 도시로 싱가포르를 사례로 들었다. 싱가포르는 중저가형 중심으로 객실이 늘었는데도 공급 부족이 이어져 팬데믹 이전부터 80%대 객실 점유율을 유지했고, 코로나19 이후 여행 수요가 겹치며 객실료가 뛰었다는 분석이다. 특히 공급이 더 제한적인 럭셔리급의 상승 폭이 컸다. 2019년 대비 2025년 싱가포르 럭셔리 호텔의 평균 객실료는 현지 통화 기준 43.1% 올랐고, 원화 환산 기준으로는 81.9% 상승했다. 김 연구원은 “싱가포르 수준의 가격 현실화가 진행될 경우 서울 호텔도 현재보다 최소 30% 이상의 상방이 열려 있다”고 봤다.
이런 환경에선 ‘서울에 객실을 얼마나 갖고 있느냐’가 경쟁력으로 평가될 수 있다. 김 연구원은 서울 호텔 객실을 많이 보유한 기업으로 GS피앤엘(2460개), 호텔신라(2733개), 제이에스코퍼레이션(615개), 서부T&D(1700개)를 제시했다. 최선호주(Top Picks)로는 GS피앤엘과 서부T&D를 꼽았다. GS피앤엘은 2026년 전사 매출의 90% 이상이 호텔에서 발생할 것으로 예상돼 객실료 상승의 직접 수혜가 가능하다는 점, 서부T&D는 호텔이 부족한 국면에서 객실료와 점유율이 함께 오를 수 있다는 점이 근거다.