“올해 서울 아파트 가격은 무조건 오릅니다. 더 큰 문제는 전·월세 가격도 같이 상승한다는 것입니다.”
지난 8일 유튜브 ‘조선일보 머니’의 ‘이기자의 취재 수첩’ 시간에는 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 출연해 ‘2026년 부동산 시장’을 전망했다. 김 소장은 “지난 10·15 대책이 강남 아파트 가격은 다 올려놨다”며 이같이 말했다.
-왜 올해 전·월세 가격이 상승하나?
“공급 부족, 토지거래허가구역 확대, 고가 2주택자 과세 때문이다. 2024~2025년만 해도 매년 4만 세대씩은 입주했다. 그런데 올해는 1만 세대 중반으로 확 떨어진다. 특히 많이 선호하는 대단지 아파트, 1000세대 이상은 잠실 르엘·래미안 트리니원·디에이치 방배·힐스테이트 메디알레 등 딱 4개다. 사실상 입주 장이 안 열리는 거다. 토지거래허가구역을 서울 전역과 경기도 12곳으로 확대한 것도 문제다. 무조건 실거주해야 하기 때문이다. 올해부터 시행되는 고가 2주택자 과세도 치명타다. 고가 2주택자 과세란, 시가 12억원을 초과하는 2주택자의 경우 전세 보증금에 간주 임대료 소득을 과세하는 것이다.”
-최근 서울 아파트 가격이 48주 연속 상승 중이다. 강남 3구는 신고가를 찍었다.
“‘강남 3구(강남·서초·송파)’와 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’ 규제가 비슷해졌는데 뭘 사겠나? 10·15 대책은 강북 규제다. 강남은 이미 토지 거래 허가가 싹 묶여 있었다. 그런데 이번 대책에서 3종 규제인 ▲조정 대상 지역 ▲투기 과열 지구 ▲토지 거래 허가 구역을 서울 25구뿐만 아니라 경기 남부 12개 지역으로 싹 묶어 버렸다. 강남에만 규제가 있었을 때는 풍선 효과로 다른 지역이 올랐는데, 이번에 규제가 같이 묶이니 강북 지역부터 주춤하지 않나.”
-올해 서울 아파트를 산다면?
“예산이 가능하다면 강남 3구, 안 되면 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 구축보다는 ‘노도강’ 신축이 좋다. 다시 돌아온 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 시대다. 분담금이 높아 구축의 경우 재건축으로 인한 투자 전망이 그리 밝지 않다. 마용성의 저렴한 구축은 이미 위치 가격이 반영돼 있는 경우가 많다.”
-올해 재개발·재건축 시장도 뜨겁다. 최대 80조원 규모에 달할 것으로 예상된다.
“지금 재개발·재건축 잘못 들어가면 큰일 난다. 지금 사업성 안 나오는 구축들도 분담금 10억원씩 나온다. 그러니 ‘이 돈 내면서까지 해야 해?’라는 분위기로 지지부진하다. 물론 강남 3구와 용산구는 무조건 진행할 거다. 그런데 ‘노도강’ 신축 아파트 가격이 15억원인데, 구축 아파트 가격이 10억원이다. 여기에 분담금을 7억~8억원 낸다고 하면 수익성이 안 나는 거다.”
-최근 인터넷에서는 ‘잠실 엘스 대 잠실 장미’ 논쟁이 뜨거웠다. 미취학 자녀를 가진 30대 맞벌이 부부가 학군 등의 이유로 준신축인 ‘잠실 엘스’에 계속 살지, 아니면 재건축 투자 가능성을 보고 ‘잠실 장미’로 옮길지에 대한 고민을 털어놨다.
“‘잠실 엘리트(엘스·리센츠·트리지움)’가 입주 20년 정도 됐다. 솔직히 준신축이라고 부를 수도 없다. 그런데 학군이나 위치가 되게 좋다. 반면 ‘잠실 장미’는 정확하게 잠실동도 아니다. 심지어 아직 신통기(신속통합기획) 단계다. 몸테크를 언제까지 해야 할지 알 수 없다. 아이를 학교에 보내야 한다면 엘리트가 괜찮다고 생각한다. 만약 질문자가 ‘성동구 2000년대 구축 아파트에 살고 있다’고 했다면, 바로 ‘이사하라’고 했을 거다. 만약 ‘잠실주공 5단지로 이사 갈까요?’라고 물었으면 ‘축하한다’고 했다.”
-재개발·재건축 투자에서 조심해야 할 것은?
“1990년대 조성한 단지, 대표적인 것이 1기 신도시다. 1기 신도시들을 ‘노후 계획도시 특별법’까지 만들어 지원해주려 하지만 잘 안 되는 건 사업성이 없기 때문이다. 용적률을 꽉꽉 채워 만든 2000년대 아파트들도 마찬가지다. 특히 올해는 6월에 지방선거가 있다. 가장 중요한 인허가권을 쥐고 있는 게 시도지사이기 때문에 주요 변수다.”
-3기 신도시에 대한 전망은?
“1기 신도시보다 서울과 가까운 곳은 좋다. 하남 교산·남양주 왕숙·부천 대장·고양 창릉 등이다. 다른 지역도 당첨을 받았다면 나쁘지 않다고 생각한다. 정책 지원 사업이기 때문이다. 오히려 3기 신도시가 아닌 서울에서 먼 지역의 경기도 아파트 투자가 더 위험하다.”
▶네이버 등 포털 사이트에서 ‘조선일보 머니’ 영상을 보시려면 다음 링크를 복사해서 접속해보세요.
<1회> https://youtu.be/MG-JV0tQsD8
<2회>https://youtu.be/gIUlJzL4SA8
더 자세한 이야기는 스마트폰 카메라로 QR코드를 비추면 확인할 수 있다.
