“나도 원래 강남에서 살려면 살 수 있었어.”
부동산 투자는 늘 후회만 남는다. 고향에 남을 것인가, 떠날 것인가. 위치는 좋지만 허름한 아파트에 들어갈 것인가, 아니면 죽어도 신축 아파트에 입주할 것인가.
박정호 명지대학교 실물투자분석학과 교수는 최근 조선일보 경제부의 유튜브 ‘조선일보 머니’를 통해 ‘부동산 투자의 다섯 가지 편견’을 말했다. 그가 말하는 ‘부동산 투자로 성공하는 법’이다.
<1>초고령 시대가 되면 강남 불패가 사라진다
강남 사람들이 노후에 가장 살고 싶어 하는 곳은 분당 같은 교외일까? 박 교수는 “초고령 시대가 될수록 ‘강남 불패’는 심해진다”고 말했다.
“강남에서 아이들 키우고 반평생을 살아오신 분들이 노후 자금을 마련하기 위해 양주나 파주 등으로 이주하는 걸 선호할까요? 그렇지 않죠. 계속 거주하는 걸 선호할 가능성이 많습니다. 애들도 다 분가해 노후에 부부만 사는 경우가 있을 거잖아요. 평형대를 줄이고 일부 자금을 현금화한 후 은행에 예치해서 거기서 생기는 이자 소득이나 배당 소득을 받는 것이죠.”
이는 먼저 초고령 사회로 가고 있는 일본이나 영국, 프랑스 등에서도 나타나는 현상이라고 했다. 메트로폴리탄 도시들의 집값이 떨어지는 게 아니라 오히려 오르는 것이다.
<2>노후는 풍광 좋은 시골로
박 교수는 최근 풍광이 좋은 강릉이나 제주 등에 집을 사는 유행은 ‘세컨드 하우스 개념’이라고 말했다. 서울의 집과 세컨드 하우스를 왕래하면서 생활하는 사람이 늘어난다는 것이다. 그는 “이는 초기 고령화 사회 때 귀농·귀촌·귀어한 사람들의 삶을 보고 이미 학습한 사람들이 완전히 이주하지 않는 것”이라고 말했다.
그는 강남에 살고 싶은 건 인간의 본능이라고 말했다. 전 세계 어느 나라나 ‘어느 동네 산다’라는 것은 상징성이 있다는 것이다. 그는 “로스앤젤레스의 비벌리힐스, 뉴욕의 맨해튼 등 어느 국가나 ‘좋은 동네 사네’라고 말하는 부분이 있다”며 “심지어 만민평등을 외치던 중국도 상하이와 베이징에 초상급지가 있다”고 말했다.
<3>연예인이 산다는 것은 호재
박 교수는 연예인이 사는 아파트를 함부로 구입하는 것도 위험하다고 했다. 연예인이라는 업의 특수성 때문에 전문 투자자들이 옆에 붙어 있다는 것이다. “연예인 누가 부동산으로 얼마를 벌었다더라”도 컨설팅 결과일 수 있다고 했다. 그는 “연예인이 산다는 아파트는 가장 큰 호재가 될 수도, 악재가 될 수도 있다”며 “미분양이 우려되거나 사람들이 선호하지 않는 지역에 연예인 마케팅을 하는 매물이 꽤 있기 때문”이라고 말했다.
특히 그는 아파트 같은 경우는 건설 회사들이 연예인에게 분양 시 공짜로 살게 해주고, 완판돼 몇 년 뒤 집값이 오르면 그 오른 가격의 몇 퍼센트를 주는 경우도 많다고 했다. 그는 “이런 연예인 마케팅이 성공하면 좋지만, 연예인 프리미엄으로 이어지지 않는다면 연예인 따라 산 사람은 미분양된 아파트의 물량을 잡아버리는 것”이라고 말했다.
<4>학군지 만능 시대
박 교수는 “학군지 만능 시대도 끝났다”고 했다. 요즘은 “애들이 하고 싶은 거 하게 한다”며 예전처럼 자녀 교육에 신경 쓰지 않거나, 자녀가 없는 부부, 1인 가구도 늘었기 때문이다.
그는 제2의 강남이 탄생하는 건 불가능할 것이라고 말했다. 예전 권위주의적인 정부 시절이나 가능했다는 것이다. 그는 “지금은 주민들 동의도 다 받아야 하고, 다 보상도 해줘야 하고, 다양한 공청회와 사회적 의견을 다 수렴해야 하기 때문에 불가능하다”고 말했다.
그는 사람들이 어떤 지역에 살고 싶은지, 상업적으로 발달하게 될 지역인지 알고 싶다면 “2호선을 주목하라”고 말했다. 노후를 대비해 구입할만한 부동산 지역으로는 강동·청량리 등을 지목했다. 특히 청량리는 강남으로의 출퇴근이나 종로권으로 넘어오는 것이 나쁘지 않은 것도 강점이다.
<5>신촌이 망한 진짜 이유는 세련되지 않기 때문
한때 잘나갔던 신촌은 왜 쇠퇴하게 된 것일까? 박 교수는 대학 시절 추억을 찾으러 온 40대 때문이라고 했다. 대신 첨단과 거리가 멀어 보이는 ‘을지로’와 ‘성수’가 오히려 젊은 세대들이 느끼지 못한 풍광을 볼 수 있는 독특한 감수성으로 힙한 동네가 됐다는 것이다. 그는 “신촌이 힙한 곳에서 힙하지 않은 곳으로 바뀐 가장 큰 이유는 신촌에서 대학 시절을 보냈던 사람들이 이제 직장인이 돼 양복 입고 다시 그 동네에 오니 대학생들이 ‘여기 뭐야, 아저씨들 오는 곳 아니야?’라며 다른 데로 이주해버렸기 때문”이라고 말했다.
그 외 더 자세한 이야기는 스마트폰 카메라로 QR코드를 비추면 ‘조선일보 머니’에서 확인할 수 있다.
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