15일 조선일보 경제부의 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’를 통해 ‘머니 명강-박정호 교수 1부’가 공개됐다. 최근 이례적인 고강도 규제에도 불구하고, 서울 아파트 가격은 여전히 고공행진을 멈추지 않고 있다. ‘서울 아파트 투자로 부자되기’는 여전히 유효한 전략일까? 이 질문에 명지대학교 실물투자분석학과 박정호 교수가 답변했다.
이재명 대통령은 후보 시절, 서울 부동산 시장에 적극 개입하지 않겠다고 밝혔지만 당선 한 달 만에 서울 집값이 폭등하면서 고강도 규제책을 발표했다. 소득과 관계없이 주택담보대출금액을 6억원으로 제한하고, 정책 발표 다음 날 바로 시행해 시장에 적잖은 충격을 줬다.
박 교수는 이러한 규제가 시장에 미치는 영향에 대해 분석하며, “과거 20년간의 경험을 비추어 볼 때 서울과 수도권 상급지의 집값은 억지로 누른다고 해서 안정되지 않는다”고 지적했다. 이어 “오히려 시장 참여자들이 ‘어떤 정권이든 영원히 지속되지 않고, 언젠가는 규제가 풀린다’는 학습을 하게 만든다”고 지적했다. 이런 학습효과는 규제가 잠시 풀리는 시기에 거래가 폭발적으로 증가하는 기형적인 시장을 만들 수 있다.
결정적으로 6억원이 넘는 대출을 막는 규제는 현금 동원력이 있는 사람들만 주택 시장에 참여할 수 있도록 만들어 ‘그들만의 리그’를 만들었다. 박 교수는 “이는 OECD 국가들이 내 집 마련을 장려하기 위해 정책 자금 대출을 지원했던 기존의 정책 기조와는 완전히 상반된 것”이라고 말했다. 그러면서 “내 집 마련은 단순한 투자가 아니라, 동네의 정주 여건과 치안, 교육 환경을 개선하는 등 다양한 사회적 비용을 줄이는 긍정적인 역할을 한다는 걸 유념해야 한다”고 설명했다.
박 교수는 서울 집값 안정을 위해선 궁극적으로는 ‘의미 있는 수준의 충분한 공급’이 필요하며, 이는 단기간에 해결될 문제가 아니라고 강조했다. 그는 “정부가 서울의 유휴지를 발견할 때마다 지속적으로 공급 신호를 보내는 것이 중요하다”고 말했다.
불패신화로 통했던 부동산 투자에 대해서는 불편한 진실을 얘기했다. 박 교수는 “서울 안에서도 오르는 지역과 떨어지는 지역이 확연히 구분되고 있다”며 “‘일단 부동산은 무조건 오를 테니 어디라도 사고 보자’라는 접근이라면 돌이킬 수 없는 상황에 직면할 것”이라고 조언했다. 그러면서 “전고점에 영원히 도달하지 못하는 아파트가 속출할 것”이라고 내다봤다.
그렇다고 서울 상급지만 고집해서 아파트를 매수하라는 얘기가 아니다. 부동산을 투자 수단으로만 보는 것을 경계하고 ‘사용 가치’를 가장 중요한 기준으로 삼으라는 뜻이다. 박 교수는 “주식처럼 투자 가치만을 보고 매수하는 것이 아니라, 집은 가족의 보금자리이자 평생을 함께할 공간이므로, 거주하며 누릴 수 있는 편익이 무엇보다 중요하다”고 설명했다. 이어 “이사를 자주 다니는 임대와 달리, 자가 보유는 거주자들이 이웃과 소통하고 지역 사회에 애착을 갖게 해 사회적 비용을 줄이는 긍정적인 효과도 있다”고 덧붙였다.
박 교수는 미래 10년의 부동산 시장에 대해서도 흥미로운 예측을 내놓았다. 그는 “AI, 자율주행, 휴머노이드 로봇 등 기술 발전이 산업 지형도를 바꾸면서 ‘직주 근접’의 중요성이 줄어들고, 수도권 산업 거점 도시의 아파트 수요가 감소할 수 있다”고 내다봤다. 이밖에 자세한 내용은 ‘머니 명강’ 영상을 통해 확인할 수 있다.
▶네이버 등 포털사이트에서 ‘머니 명강’ 영상을 보시려면 다음 링크를 복사해서 접속해보세요. https://youtu.be/CuqfKkg_k1Y