수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 6·27 가계 대출 규제로 자녀가 부모 소유 아파트를 매입한 후 부모에게 다시 전세를 주는 임대차계약이 늘고 있다. 대출을 통한 자금 조달이 어려워지자 전세금을 제외한 잔금만 내는 방식으로 부모에게 아파트를 매입하는 것이다.
부모와 자녀 간 매매·전세 계약은 특수 관계인 간 거래이기 때문에 절차를 갖추지 않으면 자칫 증여로 간주될 수 있다. 예기치 않은 증여세 폭탄을 피하려면 제3자와 거래하듯 서류를 꼼꼼히 구비해야 한다. 우선 전세 계약서를 반드시 작성하고, 전입신고 후 확정일자까지 받는 것이 좋다. 계약서에 기재된 날짜에 맞춰 전세 보증금을 지급하는 것도 중요하다. 자녀의 매매 잔금 납부 일정에 맞춰 부모가 전세 보증금을 선지급해 세무 당국이 이를 증여로 보고 과세한 전례가 있다.
임대차 계약 후 부모는 임차 주택에 실제 거주해야 한다. 부모와 자녀가 같은 주소에 함께 거주해선 안 된다. 임대차계약 종료 후 전세 보증금도 정확하게 반환해야 한다. 자녀가 부모에게 보증금을 돌려주지 않고 슬쩍 넘어가려다간 증여세가 추징될 수 있다. 보증금 미반환이 적발될 경우 세무 당국은 임대차계약 자체를 무효로 보고 증여세를 물릴 수 있다. 시가 13억원 아파트 증여 시 부과되는 증여세는 3억3000만원가량이다.
자녀의 주택 매입 자금 출처도 명확해야 한다. 현재 실거래가 6억원 이상의 주택을 취득하거나 가격에 상관없이 규제 지역(투기과열지구 및 조정대상지역)의 주택을 취득하는 경우 자금 조달 계획서를 의무적으로 제출해야 한다. 투기과열지구(강남·서초·송파·용산구)에 있는 주택일 땐 자금 조달 계획서뿐 아니라 증빙 자료도 첨부해야 한다.
가족 간 임대차계약을 통한 편법 증여 의심 거래는 국토교통부의 정밀 조사 대상이다. 지난 4월 국토부는 매도인이 부모인데 자녀가 매도인인 부모를 임차인으로 하는 신규 전세 계약을 맺고 매수 자금 대부분을 부모의 임차 보증금으로 조달한 사례에 대해 정밀 조사를 실시한다고 밝혔다. 조사 결과 위법 사례가 발견되면 3000만원 이하 또는 거래 가격의 10% 이하에 해당하는 과태료 처분이 내려진다. 국세청의 추가 조사도 이뤄질 수 있다.
