올해 상반기 서울에서 오피스 거래 규모가 이미 지난해의 약 76%에 육박한 것으로 나타났다.
28일 국내 상업용 부동산 종합 서비스 기업 젠스타메이트는 이같은 내용이 담긴 ‘2025년 2분기 오피스 마켓 리포트’를 발간했다.
보고서에 따르면, 올해 상반기 서울 오피스 거래규모는 총 10조1536억원(경기 성남시 분당 포함 시 10조3706억원)을 기록했다. 이는 지난해 연간 거래규모의 약 76%에 달하는 규모다.
올해 2분기 단일 거래규모 기준으로는 전 분기 대비 5572억원(약 12%)이, 전년 동기 대비로는 4조2852억원(400%)이 증가해 5조3554억 원에 달했다. 이는 젠스타메이트가 2000년부터 데이터를 집계한 이후 역대 두 번째로 큰 규모다.
특히 GBD(강남권역)는 2조4854억원으로 분기 기준 역대 최대 거래규모를 달성했다. 강남N타워는 가상자산 거래소 빗썸이 평당 4400만원, 총 6805억원에 사옥 목적으로 매입했으며, SI타워는 이지스자산운용이 KB자산운용으로부터 평당 4480만원, 총 8971억원에 인수하며 고가 거래를 이끌었다.
CBD(도심권역)도 거래규모가 2조4102억원으로 강남권역과 비슷한 수준이었다. KDB생명타워, CJ제일제당센터, 수송스퀘어, 크레센도 등 코어 자산 거래가 집중되며 전체 거래규모의 90% 이상이 1만평 이상의 대형 자산에서 발생했다.
또 서울 오피스 임대시장은 기타 권역 신축 공급의 영향으로 전체 공실률이 6.8%로 전 분기 대비 0.5%포인트 상승했다. 다만, 권역별로는 상반된 흐름이 나타났다. YBD는 공실률이 전 분기 대비 1.3%포인트 하락한 2.2%로 전 권역 중 가장 낮았다. 반면 CBD는 INNO88타워, 케이트윈타워 등 신축 건물이 공급되며 0.9%포인트 상승한 5.1%를 기록했다. GBD는 센터필드 이스트, 아이콘삼성 등 초대형 오피스의 공실이 해소되며 공실률이 3.9%로 전 분기와 비슷한 수준을 유지했다. 이밖의 권역은 신규 공급 여파로 공실률이 14.9%로 크게 상승했으며, BBD(분당권역)는 일부 대형 입주사의 퇴거로 공실률이 3.2%까지 상승했다.
임대료는 전 권역에서 소폭 상승했다. 2분기 기준 CBD 평균 3.3㎡ 당 임대료는 11만3000원, GBD는 11만2700원으로 전 분기 대비 각각 1.1%, 1.2% 상승했다. 특히 CBD에서는 시그니쳐타워, 크리스탈스퀘어 등 초·중대형 오피스에서 임대료가 인상됐고, GBD에서는 포스코센터, 코레이트타워 등 프라임급 자산이 권역 평균을 끌어올렸다. YBD는 대형 오피스 임대료 상승 영향으로 보증금과 임대료 모두 전 분기와 유사한 수준을 유지했으며, 이밖의 권역은 일부 대형 건물의 임대료가 하락했으나 초소형 자산의 임대료가 올라 평균 수준을 유지한 것으로 나타났다.
2025년 2분기에는 금융·보험업과 정보통신업을 중심으로 임차인 이전도 활발히 이뤄졌다. 금융·보험업의 임차인 이동 비율은 전 분기 대비 6%포인트 상승했으며, 특히 YBD의 원센티널에 현대차증권, 미래에셋생명, 우리투자증권 등 금융·보험업종 대형 임차사들이 입주하면서 공실률이 개선됐다. 정보통신업의 경우 SK-C타워(티맵모빌리티), 더피나클역삼Ⅱ(구름에듀) 등 신축 오피스를 중심으로 입주가 이루어졌으며, 전체 임차인 이동 비율은 18%로 집계됐다.
올해 하반기 오피스 시장은 주요 자산의 거래가 예정되어 있으나, 입찰 진행 단계에 머문 매물이 많은 만큼 거래 속도는 다소 조정될 것으로 예상됐다. 김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “하반기에는 NC타워1, 남산N타워 등의 거래가 마무리될 예정이지만 대부분 자산이 입찰 단계에 있어 실제 거래 완료까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다”며 “이에 따라 하반기 거래규모는 상반기 대비 다소 감소해 연간 거래규모가 총 16~17조원 수준에서 마무리될 가능성이 높다”고 했다.