“수도권 부동산 시장의 경우 내년 말쯤 저점을 찍고 반등할 가능성이 높아 보입니다.”
허혁재 미래에셋증권 부동산 수석위원은 6일 본지 인터뷰에서 “집값이 보합인 가운데 매물이 쌓이다 보면 전셋값이 올라가 갭 투자하기 좋은 환경이 된다”며 이같이 말했다. 현재 보합 양상인 부동산 가격이 내년 말, 바닥을 찍고 장기 상승 사이클에 진입할 것이란 뜻이다.
허 위원은 지난 2009년부터 거액 자산가들의 부동산 포트폴리오 관리를 전담하고 있는 이 분야 전문가다. 작년엔 초보 부동산 투자자들이 꼭 알아야 할 기본 상식을 담아 책 ‘부동산 공화국 생존 지식’도 출간했다. 20~21일 서울 강남구 대치동 세텍(SETEC)에서 열리는 ‘2025 대한민국 재테크 박람회’에서 ‘인구감소와 공급 부족 속 내년 부동산 시장 전망’을 주제로 강연한다. 온라인 사전 등록을 통해 세미나에 참여할 수 있다.
-수도권 아파트 공급 물량 감소가 중단기 아파트 가격 상승 요인으로 꼽힌다.
“신규 입주 물량이 부족해지는 것은 맞다. 통상 서울에 4만6000호 정도가 입주해야 충분하다고 보는데 내년이 3만5000호, 2026년과 2027년은 1만호가 안 된다. 하지만 신규 공급 감소가 곧바로 집값 상승으로 연결되는 것은 아니다. 매물 적체가 해소되기 전까지는 공급 부족 요인이 힘을 쓰기는 어렵다.”
-향후 3년간 부동산 시장을 어떻게 전망하나.
“내년 수도권 아파트 시장은 소폭의 상승과 하락을 반복하는 보합이 예상된다. 그러다 2025년 말을 저점으로 상승할 가능성이 높아 보인다. 보합이 장기간 이어지면 전세가율이 높아져 갭 투자하기 좋은 상황이 된다. 여기에 점진적인 금리 인하, 2026~2027년 입주 물량이 크게 부족한 것도 시장에 영향을 줄 것이다. 지방 부동산은 서울보다 1~2년 늦게 상승 전환할 것으로 예상한다.”
-부동산 시장 양극화는 계속될까?
“수도권과 지방, 수도권 안에서도 서울과 경기·인천, 서울에서도 한강변을 접한 강남 3구와 용산, 성동구와 그렇지 않은 곳의 차별화는 점점 커질 것이다. 가장 큰 원인은 직주근접이 뛰어난 곳과 그렇지 않은 곳의 차이 때문이다.”
-이런 상황 속에 내년에도 부동산으로 돈을 벌려면 어디에 투자해야 하나.
“양극화가 심화된다면 결국 많은 사람이 살고 싶어 하는 곳을 사야 한다. 문제는 이런 곳들은 가격이 너무 높다는 것이다. 따라서 가용 자산 내에서 지하철이나 GTX 등으로 출퇴근하기 편한 대단지 아파트를 중심으로 투자하면 안전하다. 나만 출퇴근하기 편한 곳이 아닌 좋은 회사가 많이 몰려 있는 곳, 즉 3대 핵심 오피스 지구인 강남, 여의도와 가까운 곳과 향후 핵심 오피스 지구가 될 수 있는 용산, 성수와 가까운 곳이 좋겠다.”
-올해 얼어 죽어도 신축 아파트를 선호한다는 ‘얼죽신’ 열풍이 뜨거웠다. 고분양가 논란에도 청약 경쟁률이 셌던 단지들도 있었는데.
“신축 선호도는 계속될 수 있다. 다만 분양가가 합리적인지 따져봐야 한다. 신축 아파트는 보통 15년 내외의 주변 구축 아파트보다 20~25% 높은 매매 시세를 형성한다. 그 범위를 초과한 가격이라면 신축에 거품이 끼어 있다고 보는 게 좋다.
또 근본적으로 중요한 것은 입지다. 동일한 입지라면 신축이 좋겠지만 신축도 시간이 지나면 구축이 된다. 결국 입지다.”
-좋은 입지란 어떤 것인가.
“교통이 가장 중요하다. 기승전 ‘지하철’이다. 지하철로 핵심 오피스 권역을 빨리 갈 수 있는지 교통을 봐야 한다. 여기에 자연환경이다. 한강변 아파트라면 좋겠지만 그게 안 된다면 조경이 잘 되어 있는 대단지 아파트를 선택해야 한다. 마지막으로 커뮤니티다. 교육 환경이 대표적인데 초등학교가 블록 내에 있어야 한다.
-내년에 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 변수는?
“급격한 금리 인하 가능성은 낮아 보인다. 이보다는 내년 7월 스트레스 DSR 3단계 시행 여부 등 정부 대출 규제 방향이 관건이다.”
-인구 감소는 장기 주택 가격 하락 요인으로 언급되는데.
“인구보다 가구 수가 더 중요하다. 우리나라 인구는 2020년에 정점을 찍고 이미 감소 중이지만 가구 수는 2041년까지 증가한다. 가구 수도 감소하는 2042년부터는 전국 집값이 떨어진다기보다는 차별화가 심화된다고 봐야 한다.”
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▲일시: 2024년 12월 20일(금)~21일(토), 오전 10시~오후 5시
▲장소: 서울 강남구 대치동 세텍(SETEC·지하철 3호선 학여울역 1번 출구)
▲참여: 홈페이지 사전 등록 시 무료(현장 입장료 5000원)
▲홈페이지: chosun-moneyexpo.co.kr
▲문의: 1600-2013, money@chosun.com