최근 주택연금 가입을 위한 보유 주택의 공시 가격 요건이 9억원 이하에서 12억원 이하로 크게 완화되면서 가입에 관심을 갖는 이가 늘고 있다. 고가 주택에 살더라도 주택연금에 가입해 안정적으로 노후 소득을 보장받을 길이 열렸기 때문이다.
주택연금은 집을 가진 만 55세 이상 고령자가 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 일정 기간이나 평생 연금을 받는 제도다. 정부는 이번 개편이 시행되는 오는 10월 12일부터 약 14만 가구가 추가로 주택연금에 가입할 수 있을 것으로 보고 있다.
구체적인 주택연금 가입 요건과 바뀌는 제도에 대해 궁금해하는 조선일보 머니(MONEY) 독자들을 위해 주택연금 상세 가이드를 문답 형식으로 정리해봤다.
Q1. 집이 두 채인데 주택연금에 가입할 수 있나.
집을 여러 채 보유하고 있더라도 주택연금에 가입할 수 있다. 단 보유한 주택의 공시 가격 총합이 12억원을 넘지 않아야 한다. 연금 지급액은 현재 살고 있는 집 시세를 기준으로 정해진다. 예컨대 공시 가격이 2억원인 집을 6채 보유하고 있더라도 주택연금에는 가입할 수 있지만, 매달 받는 돈은 현재 살고 있는 집 1채(2억원)만을 기준으로 결정된다. 공시 가격이 12억원을 넘는 2주택자는 3년 이내 집 한 채를 팔기로 약정하면 가입할 수 있다. 주택을 3채 이상 보유한 사람은 집값 총합이 12억원을 넘으면 집들을 팔아서 12억원 이하로 맞추기로 약정해도 가입할 수 없다. 주택연금 가입을 희망하는 다주택자는 집값 총합을 공시 가격 12억원 아래로 맞춘 뒤 가입해야 한다.
Q2. 집 시세가 12억원이 넘는 것 같은데 가입이 가능한가.
가입 기준인 ‘12억원 이하 주택’은 국토교통부에서 매년 발표하는 공시 가격을 기준으로 한다. 실제 시장에서 거래되는 집값과는 다르다. 공시 가격과 시세 간 격차는 주택마다 조금씩 다른데 올해 기준으로 전국 모든 주택의 공시 가격은 시세보다 평균 31% 정도 낮다. 이를 기준으로 하면 시세가 17억4000만원 정도 집까지는 가입이 가능할 것으로 보인다. 고가 주택 비율이 높은 서울의 아파트 1채당 평균 매매가격이 지난 7일 기준 12억9500만원 정도임을 감안할 때 전국 주택 대부분이 가입 대상에 해당할 것으로 보인다(1주택자 기준).
Q3. 집값에 비례해 연금 지급액도 계속 늘어나나.
반만 맞는 말이다. 일정 수준까지는 집값이 비쌀수록 받는 돈도 많아지지만 그 이상부터는 늘지 않는다. 주택금융공사법에 따르면 연금 지급액 한도가 현행 소득세법상 고가주택 기준(시세 12억원)으로 설정돼 있기 때문이다. 예컨대 70세인 고령자가 평생 같은 돈을 받는 방식의 주택연금에 가입한다고 할 때, 주택 시세가 10억원일 때까지는 월 지급액이 계속 늘어난다. 하지만 그 이상부터는 연금을 더 주지 않는다. 70세인 주택연금 가입자가 받을 수 있는 월 지급금 최대액은 276만3000원이다. 65세와 75세는 각각 261만5000원, 297만7000원이 최대 지급액이다. 단, 주택연금 가입자와 배우자가 모두 사망한 이후, 해당 주택을 매각해 주택금융공사가 지급한 연금액을 차감한 부분은 자녀 등의 상속자가 받을 수 있다.
Q4. 공무원연금을 받고 있는데 주택연금을 중복으로 받을 수 있나.
공무원연금 등 공적 연금을 받는 사람도 주택연금을 받을 수 있다. 주택연금은 매달 받는 연금이지만 주택을 담보로 한 대출로 상품 설계가 돼 있기 때문에 주택연금의 월 지급금은 소득에 포함되지 않는다. 따라서 주택연금에 가입해도 기초노령연금 등 공적 연금 수령에 전혀 불이익이 발생하지 않는다. 주택연금은 집값이 비쌀수록 일정 수준까지는 월 지급액이 늘어나지만 물가 상승분은 반영하지 않는다. 물가가 오르더라도 처음 정해진 금액을 계속 받는다.
Q5. 주택연금에 가입하면 해당 주택에 전세나 월세를 받을 수 없나.
실거주를 해야 한다는 조건이 있기 때문에 집을 임차인에게 내주면 주택연금을 더는 받을 수 없다. 단 보증금을 받지 않고 집의 일부만을 월세로 내준다면 주택연금을 유지할 수 있다. 또한 질병 치료나 심신 요양 등을 위해 병원이나 요양원에 들어가야 하는 경우, 자녀에게 보살핌을 받기 위해 다른 집으로 이동하는 경우 등은 주택연금에 가입한 집에 살지 않더라도 연금을 받을 수 있다. 또한 주택연금에 가입한 집이 재건축이나 재개발되더라도 연금을 계속 받을 수 있다. 다만 주택연금 이용 중 재건축 등에 참여하는 경우, 사업 기간에도 주택연금에 가입된 담보 주택에 주택금융공사의 ‘1순위 근저당권’이 반드시 유지되어야 하기 때문에 이주비 대출은 받지 못할 수 있다.