이재명 대통령이 다주택자의 주택담보대출 만기 연장 문제를 정조준하고 나섰다. 다주택자가 대출을 연장할 경우 신규 대출에 준하는 수준으로 문턱을 높여 이들의 매물이 시장에 나오도록 유도하겠다는 전략으로 해석된다.
이 대통령은 13일 새벽 자신의 소셜미디어 계정에 “자가 주거용이 아닌 투자·투기용 다주택 취득에 금융 혜택까지 주는 건 문제가 있다”면서 “양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 다주택자들에게 대출 만기가 됐는데도 대출연장 혜택을 추가로 주는 것이 공정한가”라고 적었다. 이 대통령은 이날 오전에 추가로 글을 올려 “다주택자들이 양도세 감면 기회를 버리고 버텨서 성공한다는 것은 이 정부의 부동산 정책 실패를 의미한다”고도 했다. 양도세 중과 유예 종료가 예고됐지만 매물을 내놓지 않고 ‘버티기’에 들어간 다주택자를 대출 규제까지 동원해 압박하겠다는 뜻으로 읽힌다.
그간 부동산 금융 규제는 주로 신규 대출에 집중됐다. 지난해 발표된 6·27 대책으로 수도권과 규제 지역 내 다주택자의 추가 주택 구입용 대출은 사실상 차단됐지만, 이미 실행된 기존 대출은 규제 소급 적용을 받지 않아 관행적으로 만기 연장이 이뤄져 왔다.
대통령의 메시지 직후 금융위원회는 즉각 보조를 맞췄다. 이날 금융위는 전 금융권 긴급 점검 회의를 열고 빠른 시일 내 민관 합동 태스크포스(TF)를 꾸려 다주택자의 대출 만기 연장 관련 내용을 점검하고 개선 방안을 마련하기로 했다. 시장에서는 만기 연장 시점에 주택담보인정비율(LTV)을 재산정하거나 한도를 축소하고, 소득 심사를 강화하는 방식 등이 거론된다. 사실상 신규 대출에 준하는 조건을 적용하는 셈이다.
이 경우 대출 한도가 줄어들거나 상환 압박이 커져 다주택자들이 매물을 내놓을 수밖에 없는 환경이 조성된다. 가계대출 규제를 피해 사업자 대출을 활용해 온 임대사업자들 역시 짧은 만기와 강화된 한도 규제의 사정권에 들 것으로 보인다. 사업자 대출은 가계 대출에 비해 만기가 짧지만 비교적 대출 한도가 높고 규제에서 자유롭다. 사업자 대출까지 가계대출 수준으로 규제 수위가 높아지면 임대사업자는 보유하던 집을 내놓을 수밖에 없다.
전문가들은 이번 조치가 다주택자의 보유 비용을 실질적으로 높여 단기적인 매물 증가를 이끌어낼 것으로 보고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “실거주 의무 완화 등으로 다주택자의 퇴로를 열어두고 대출을 조이는 방식으로 압박하면 강남 3구 등의 매물은 늘 수 있다”고 전망했다.
하지만 부작용에 대한 우려도 적지 않다. 금융 부담이 커진 다주택자가 이를 임대료에 반영할 경우 전·월세 시장이 불안해질 수 있다는 지적이다. 고 원장은 “5월부터 양도세 중과가 본격화하면 다시 매물이 잠길 가능성이 있고, 늘어난 금융 부담이 세입자에게 전가돼 전월세 가격을 자극할 수 있다”고 했다.
정책의 일관성과 시장 신뢰에 대한 비판도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “기존 대출 연장을 갑자기 제한하는 것은 가계와 금융권에 연쇄 충격을 줄 위험이 있다”며 “부동산 정책이 정치적 논리에 따라 수시로 바뀐다는 인식을 주면 시장의 예측 가능성이 떨어지고 정부 정책에 대한 신뢰도 떨어질 것”이라고 우려했다.