“내가 분양받기로 한 아파트 건설사가 부도났다고? 그럼 이미 낸 계약금과 중도금은 어떡해?”
‘내 집 마련의 꿈’을 이루기 위해 평생 아껴 모은 돈에 은행 대출까지 받아서 아파트 계약금과 중도금을 냈는데 건설사가 부도가 나면 어떻게 될까. 금전적인 손해는 물론 정신적인 피해도 이루 말할 수 없을 것이다. 하지만 너무 걱정할 필요는 없다. 이 같은 사고에서 분양 계약자를 보호할 수 있는 장치가 마련돼 있다. 바로 HUG(주택도시보증공사)의 주택 분양 보증이다. HUG는 주택 관련 보증 업무와 정책 사업 수행, 기금의 효율적 운용과 관리를 통해 국민 삶의 질 향상에 이바지하기 위한 목적으로, 주택도시기금법에 근거해 설립된 국토교통부 산하 공기업이다.
◇주택 시장 보호하는 사회 안전망 ‘주택 분양 보증’
주택 분양 보증은 주택 분양 계약 후 건설사나 사업 주체가 파산하거나 부도가 나서 주택을 분양받을 수 없을 때 HUG가 대신 계약자가 이미 납부한 계약금과 중도금을 돌려주거나, 새로운 시공사를 선정해 공사를 완료한 뒤 다시 분양 계약자에게 분양하는 보증 상품이다.
정부는 주택 시장 안정화와 분양 계약자를 보호하기 위해 30가구 이상의 아파트 등 공동주택을 선분양하는 경우, 건설사 등 주택사업자가 반드시 HUG의 주택 분양 보증에 가입하도록 법률로 의무화하고 있다. 주택 분양 보증료는 건설사 등 사업주체가 HUG에 납부하는데 통상 분양 계약자가 납부하는 분양 대금에 포함돼 있다.
국내 유일의 주택 분양 보증 전담기관인 HUG는 지난 27년 동안 608만가구를 대상으로 1034조원의 주택 분양 보증을 발급했다. 그동안 33만가구가 분양 사고로 계약금과 중도금을 날릴 위기에 처했지만, HUG가 4조2684억원의 보증 이행을 통해 이들의 ‘내집 마련의 꿈’을 지켰다. HUG 관계자는 “4조2684억원의 보증 이행 금액은 주택 분양 보증료 5조7193억원의 약 75%에 해당하는 금액”이라며 “보증료 수입 대부분이 보증 이행에 사용된 것”이라고 설명했다.
주택 분양 보증 사고는 경기 변동에 민감한 건설 산업의 영향으로, 경제 위기 시에 집중적으로 발생한다. 지난 2008~2010년 글로벌 금융 위기 당시 HUG는 전체 보증 이행의 55%에 해당하는 2조3639억원을 분양 이행 비용으로 지출했다. 또 건설사 유동성 지원을 위해 미분양 주택 매입 등에 3조4141억원을 사용했다. HUG는 현재 6조7546억원의 여유 자금을 확보해 언제 닥칠지 모르는 경제 위기에 대비하고 있다.
◇'서민 경제 지킴이' 전세 보증
HUG는 주택 분양 보증뿐 아니라 전세 보증금 반환 보증(전세 보증) 등 개인 보증 상품의 공급도 확대하고 있다. 이를 통해 ‘깡통 전세’나 갭투자(전세 낀 매매) 등으로 위협받는 서민의 재산권을 보호하는 역할을 강화하고 있다.
전세 보증은 아파트의 경우 전세금의 0.115~0.128%, 기타 주택의 경우 0.139~0.154%의 낮은 보증료율을 적용하고 있다. 카카오페이, 네이버 부동산 등과의 협업을 통해 보증 가입 채널도 다양화해 전세 계약자가 손쉽게 가입할 수 있도록 했다.
HUG의 전세 보증 실적은 2015년 7221억원에서 2020년 37조2595억원으로 약 52배 급증했다.
HUG는 지난해 코로나로 서민 경제가 어려움에 처하자, 7월부터 ‘공공성 강화 방안’을 마련해 시행했다. 주택 분양 보증(50%), 전세 보증(70~80%) 등 주요 보증의 보증료율을 대폭 인하했다. 또 개인 채무자 지연 배상금을 40~60% 감면하고, 전세 보증 임차권 등기 대행, 주거 약자 주택 분양 보증 우선 보호 등 서민 주거 안정을 위해 보증 제도를 개선했다.
이를 통해 HUG는 지난해 하반기 39만 가구 1645억원의 보증료를 할인했다. 또 1241명의 개인 채무자가 14억원의 지연 배상금을 감면받았다. HUG는 올해도 코로나 바이러스 감염증 상황이 지속되고 있는 상황을 고려해 보증료 인하 혜택 등을 오는 6월 말까지 연장했다.
정부는 최근 2·4 공급 대책을 통해 2025년까지 서울 32만가구 등 전국에 83만가구를 공급하겠다고 밝혔다. 정부의 주택 공급 확대 정책에 따라 주택 시장과 서민 경제 보호를 위한 HUG의 공적 역할은 지속적으로 커질 예정이다.
HUG 관계자는 “국민의 주거 복지 증진을 위해 원활한 주택 공급과 서민 주거 안정을 지원함으로써 공기업으로서의 사회적 책임을 다할 계획”이라고 밝혔다.