정부가 5월 9일 조정대상지역 내 집을 파는 다주택자에 대한 ‘양도소득세 중과(重課) 유예’ 종료를 앞두고, 세부 시행 지침을 12일 발표했다. 양도세가 중과되면 다주택자는 6∼45%의 기본 세율에 주택 보유 수에 따라 20~30%포인트가 가산된다. 현재 규제지역인 조정대상지역은 서울 전역과 과천, 광명, 수원 영통·장안·팔달, 성남 분당·수정·중원, 안양 동안, 용인 수지, 하남, 의왕 등 경기 12곳인데, 작년 10월 기존 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산에서 다른 지역으로 확대됐다.
가장 궁금해할 만한 내용을 10가지 문답으로 정리했다.
Q1. 가계약만 해도 중과 유예되나.
가계약, 사전 거래 약정은 해당하지 않는다. 5월 9일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙 서류로 확인돼야 한다. 그래야 잔금 지급과 등기를 위한 중과 유예 기간으로 강남 3구와 용산은 4개월, 나머지 규제지역은 6개월을 얻을 수 있다.
Q2. 세입자 있는 집을 사는 경우 바로 입주할 수는 없는데.
세입자 임대차 계약 기간이 4개월 미만으로 남아 있으면, 기존과 같이 토지거래허가일로부터 4개월 내에만 입주하고 2년간 실거주하면 된다.
Q3. 무주택자가 임대차 계약 기간이 2년 가까이 남은 다주택자의 집을 살 경우는 어떻게 되나.
임대차 계약이 남은 기간만큼은 ‘갭투자(전세 끼고 매입)’할 수 있다. 임대 중인 주택의 경우 매수자가 실거주해야 하는 의무는 이달 12일까지 체결된 임대차 계약 상의 최초 계약 종료일까지 최대 2년 연기되기 때문이다. 단 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주해야 한다.
Q4. 작년 10월 새로 조정대상지역으로 지정된 곳은 실거주 의무가 4개월에서 6개월로 유예되지만, 무주택자만 집을 살 수 있도록 제한돼 있는데.
이 경우에는 토지거래허가일 기준으로 세입자의 남은 계약 기간이 6개월 미만이면 무주택자 요건이 적용되지 않는다. 기존에 집이 있는 사람도 매수할 수 있도록 한다는 것이다. 다만 이는 남은 임차 기간이 6개월 미만인 경우만 적용되는 예외 규정이다. 원칙적으로는 신규로 지정된 조정대상지역에서 다주택자가 보유한 주택을 매수할 경우 무주택자만 허용되지만, 세입자 계약이 얼마 남지 않은 경우에는 시장이 경직되는 것을 막기 위해 무주택자 제한을 두지 않겠다는 취지다.
Q5. 새로 조정대상지역이 된 곳은 토지거래허가구역이기도 해서 허가 후 4개월 안에 입주해야 한다. 그래도 잔금·등기를 위해 6개월 유예가 가능한가.
가능하다. 신규 지정 지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금 입금과 등기를 하고, 허가일로부터 6개월 내 입주해 2년간 실거주하면 된다. 정부는 관련 규정을 고쳐서 6개월 내 실입주 조건으로 토지거래허가를 받을 수 있도록 할 예정이다.
Q6. 전·월세를 준 토지거래허가 대상 주택에 대한 실거주 의무를 유예하기 위해 추가로 내야 하는 서류가 있나.
전세계약서 또는 임대차계약서 등이 필요하다. 집을 사고파는 사람이 각각 무주택자, 다주택자가 맞는지 확인하기 위한 개인정보 동의서도 내야 한다.
Q7. 무주택자 여부인지를 보는 기준 시점은 언제인가.
토지거래허가 신청 시를 기준으로 한다. 전입신고 의무 유예는 대출 신청일을 기준으로 판단한다. 무주택은 ‘세대 기준’으로 보며, 분양권·입주권도 없어야 한다. 토지는 있어도 괜찮다.
Q8. 세입자 있는 집을 파는 경우, 각종 기한 유예는 매도인이 1주택자일 때도 가능한가.
매도인이 1주택자인 경우에는 적용되지 않는다.
Q9. 전세 대출을 받은 사람이 규제 지역에서 3억원 넘는 아파트를 사면 기존 전세 대출을 상환해야 하는 규정이 있다. 그렇다면 전세 대출을 쓰는 무주택자가 집을 사는 건 어렵지 않나.
집을 샀는데 그 집에 세입자가 살고 있다면, 세입자의 계약이 끝날 때까지는 전세 대출이 회수되지 않는다. 즉, 세입자 계약이 남아 있는 동안에는 기존 전세 대출을 갚지 않아도 된다.
Q10. 다주택자가 내놓은 20억원짜리 서울 아파트를 무주택자가 매수할 때, 전세 보증금 6억원을 낸 세입자가 있는 경우 현금이 얼마나 있어야 하나.
규제 지역인 서울의 주택담보인정비율(LTV)은 40%여서 8억원까지 대출이 나온다. 하지만 세입자 보증금(6억원)을 감안하면 이를 뺀 2억원만 은행에서 빌릴 수 있다.
또 정부는 작년 ’10·15 부동산 대책’으로 서울 전역과 경기 12곳에 대해 주택담보대출 한도를 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한했다.
해당 주택을 계약한 경우, 취득세와 중개 수수료 등을 빼고 14억원(20억원에서 6억원을 뺀 것)이 있어야 하는데 2억원을 빌릴 수 있어 현금은 당장 12억원이 있어야 한다. 세입자가 나가는 시점에는 전세금 반환 대출을 1억원까지 받을 수 있어 현금 5억원이 필요하다. 즉, 실거주 시점까지 17억원이 필요하다.