Q. 2022년 임인년(壬寅年) 새해가 밝았습니다. 매년 새해가 되면 세법을 비롯해 변경되는 부동산 정책이 많은 것 같습니다. 일반 독자 입장에서는 부동산 정책이 너무 어려운 것 같아요. 2022년 달라지는 부동산 정책을 쉽게 설명해 주셨으면 합니다.
A. 반갑습니다. 새해 복 많이 받으세요. 올해는 달라지는 부동산 정책이 많습니다. 지면 관계상 다 설명드릴 수는 없고 알아두면 도움이 되는 부동산 정책을 몇가지 골라서 설명하겠습니다.
먼저 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금인 양도소득세부터 알아보겠습니다. 1월부터는 조합원 입주권에 대한 양도세 비과세 대상이 확대됩니다. 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업도 1세대1주택 양도세 비과세 대상에 포함됩니다. 단, 다른 주택이나 조합원 입주권뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않아야 양도세 비과세가 가능합니다. 시행일 이전에 취득한 분양권은 해당되지 않으니 2021년 12월 31일까지 취득한 분양권을 보유하고 계신 분들은 걱정하지 않으셔도 됩니다.
상가주택은 주택 면적이 크면 주택으로 간주돼 1세대1주택 양도세 비과세가 가능했습니다. 하지만 1월부터는 12억원 초과 상가주택을 처분하는 경우 면적과 무관하게 상가부분은 과세되고 주택부분만 비과세가 적용됩니다.
그 외 주택의 부수토지(주택에 딸린 땅) 범위 조정, 동거주택 상속공제 대상 확대, 상속세 연부연납(분할납부) 기간 연장, 오피스텔 시가표준액 기준 정비, 미허가 주거용 건물 과세기준 강화 등이 1월 1일부터 바로 시행됩니다. 임대보증금 보증제도 개선, 외국인 임대사업자 등록관리 강화, 공공소규모재건축사업 용적률 상향은 1월 15일부터 시행됩니다.
또한 올해부터는 가계부채 총량관리를 위한 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 범위가 점차 확대됩니다. DSR 규제는 대출받는 사람의 연간 원리금 상환액이 연소득의 40％를 넘지 못하도록 대출 한도를 제한하는 것입니다. 작년 1단계에서는 규제지역 내 6억원 초과주택의 주택담보대출 및 1억원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우 차주단위 DSR 적용대상이 됐습니다. 1월부터는 총 대출액 2억원을 초과하는 차주(借主)에 대해 DSR을 적용하는 2단계가 시행되며, 7월 3단계에서는 총 대출액이 1억원만 초과해도 차주단위 DSR 규제가 적용됩니다.