정부가 전·월세 상한제와 계약갱신청구권 등 임대차법에 대한 상담 기능을 강화한다. 국토부는 24일 서울 강남구 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부와 경기도 성남의 경기지역본부, 한국감정원 서울동부지사와 의정부 경기북부지사 등 4곳에 방문 상담소를 개설한다고 밝혔다. 상담소에는 변호사와 임대차 업무 경력자 등 전문인력이 배치된다.
방문 상담소를 이용하려면 해당 기관에 연락해 방문 예약을 하면 된다. 국토부·서울시·법률구조공단·LH·한국감정원·주택도시보증공사(HUG) 콜센터에서도 상담할 수 있다.
국토부는 이와 함께 주택임대차보호법 해설서를 제작해 전국 지자체에 배포한다. 전자문서 형태의 해설서는 28일부터 국토부와 법무부, 유관기관 홈페이지를 통해 다운로드할 수 있다.
다음은 임대차법 해설서 핵심 Q&A 내용이다.
◇Q:계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하나?
A: 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구권을 행사해야 한다. 예를 들어 계약 만료일이 9월 30일인 경우 8월 30일 0시 전까지 임대인에게 계약갱신 의사가 도달해야 한다. 단 올해 12월 10일 이후 계약하거나 갱신된 임대차 계약부터는 2개월 전까지 갱신요구권을 행사해야 한다.
◇Q: 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나?
A: 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않는다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다.
◇Q:그럼 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.
A: 가능하다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약 갱신과 구별된다.
◇Q: 4년 이상 거주한 임차인도 갱신요구를 할 수 있나.
A: 가능하다. 갱신요구권은 1회에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있는 권리다. 연장계약이나 묵시적 갱신 등으로 이미 4년 이상 거주한 임차인도 (갱신요구권을 아직 사용하지 않았다면) 갱신을 요구할 수 있다
◇Q:계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나.
A: 행사 방식에는 특별한 제한이 없다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하다. 다만 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.
◇Q:임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 다시 임대차계약서를 작성해야 하나.
A: 계약서를 반드시 써야 하는 것은 아니다. 계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이뤄진 것이고 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 다만 임대료 등 당사자간 새로 합의한 내용이 있으면 이를 명시해 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁예방을 위해 좋다.
◇Q: 임대인은 임대차 기간 동안 1년마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나.
(※주택임대차보호법은 '당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다'고 규정하고 있음.)
A: 그렇지 않다. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일뿐, 임차인이 이 증액 청구에 반드시 응해야 하는 것은 아니고, 꼭 5%를 증액해 줘야 하는 것도 아니다.
계약을 갱신하며 증액하는 경우에도 임대인과 임차인은 ‘협의를 통해’ 기존 임대료를 기준으로 5% 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있다.
◇Q:법정 월차임 전환율이 10월부터 4%에서 2.5%로 인하된다고 하는데, 현재 존속중인 계약에도 소급적용 되나.
A: 개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용된다.