정부와 서울시가 주택 공급 확대 방안 중 하나로 재건축 규제 완화를 검토하고 있는 것으로 전해지면서 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 주공5단지 등 오랫동안 사업이 지지부진하던 단지들의 재건축에 속도가 붙을 것이라는 기대감이 생겨나고 있다. 이들 단지는 6·17 대책으로 토지거래허가구역으로 지정돼 매매에 상당한 제한이 생겼음에도 가격이 뛰고 있다.
◇재건축 탄력받나…은마·잠실주공 호가 '쑥'
22일 부동산 업계에 따르면 은마아파트 전용면적 76㎡의 현재 매도 호가(呼價)는 21억~22억원 수준이다. 작년 말 12·16 대책으로 15억원 초과 주택의 대출이 금지된데다 4월 총선에서 여당이 압승함에 따라 재건축 규제 완화 기대감이 사라지며 호가는 한때 18억원을 밑돌았다. 하지만 6·17 대책으로 수도권 전체가 규제지역으로 묶이고 7·10 대책에서 다주택자 세금 규제가 강화되면서 규제를 피해 서울을 떠났던 시중 유동자금이 ‘똘똘한 한 채’로 다시 몰렸고, 강남 집값과 함께 은마아파트도 다시 오르고 있다.
잠실주공5단지도 최근 들어 전용 76㎡의 호가가 22억~23억원까지 치솟았다. 은마아파트와 마찬가지로 4월까지만 해도 18억원대에 불과했지만 최근 들어 빠른 속도로 반등하고 있다.
정부 공급대책에 재건축 규제 완화가 일부 포함될 것이란 소식이 전해지면서 기대감이 더해지고 있다. 문재인 대통령이 이달 2일 김현미 국토교통부 장관을 만나 주택공급 확대 방안을 주문한 후 정부는 서울 내 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 주택을 공급하려 했지만 최근 문 대통령이 “그린벨트는 보존해야 한다”고 밝히면서 대안을 찾아야 하는 상황이 됐다.
당초 그린벨트 해제에 가장 강력하게 반대했던 것은 서울시였다. 서울시는 이달 초 열린 주택공급확대 태스크포스(TF) 실무기획단 회의에서 “그린벨트를 보존하는 대신 재건축·재개발을 활성화하자”는 방안을 정부에 전달했다. 정부는 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 참여하는 공공 재건축·재개발을 검토하고 있으며, 서울시는 규제 완화를 통해 은마아파트 등 지연되고 있는 재건축 사업의 속도를 높이되 이익을 환수하는 방안을 제안한 상태다.
서울시는 지금까지 은마아파트와 잠실주공5단지가 재건축되면 시장 과열을 부추길 수 있다는 판단에서 관련 행정절차를 사실상 중단하고 있었다.
◇용적률·층수 규제 완화 가능성
공급 대책 압박을 받고 있는 정부와 서울시가 내놓을 수 있는 카드로는 용적률·층수 등 건축 규제 완화가 가장 유력하게 거론된다. 현재 서울의 3종 주거지역 용적률은 250%, 층고 제한은 35층이다. 용적률을 늘리면 재건축 조합 입장에서는 지어서 분양할 수 있는 아파트의 수가 늘어나 사업성이 높아진다. 층수가 높아지면 동(棟)간 간격을 넓혀 보다 쾌적한 단지를 만들 수 있기 때문에 마찬가지로 사업성에 도움이 된다.
은마아파트와 잠실주공5단지 모두 재건축이 지지부진한 상태지만, 강력한 인센티브가 부여된다면 탄력이 붙을 수 있을 것으로 전망된다. 현재 4424가구인 은마아파트를 35층으로 재건축하면 5905가구, 49층으로 재건축하면 6054가구가 된다. 잠실주공5단지는 50층으로 재건축하면 3930가구에서 6400여 가구로 늘어난다. 여기에 용적률 인센티브가 더해진다면 주택 순증(純增) 효과는 더 커진다.
전문가들은 이들 두 단지의 재건축이 가시화되면 단순히 주택이 공급되는 효과 외에 “앞으로 재건축을 통한 신축 아파트가 쏟아질 것”이란 기대감이 생기면서 시장 과열을 진정시키는 심리적 효과도 있을 것으로 보고 있다.
다만 현 정부 들어 재건축 초과이익 환수제, 민간택지 분양가 상한제 등 재건축을 옥죄는 강력한 규제들이 잇따라 시행되고 있는데다, 정부의 기본적인 정책 기조가 정비사업을 통한 개발 이익을 ‘불로소득’으로 보고 환수하겠다는 입장이어서 실제 주택 공급이 늘어날지 지켜봐야 한다는 의견도 있다. 재건축을 통해 낡은 아파트가 새 아파트로 바뀌면 기본적으로 시세가 오를 수밖에 없기 때문에 정부가 시장 과열을 부추겼다는 비판도 제기될 수 있다.
정부와 서울시는 재건축 규제를 완화하면서 그 반대급부로 공공기여를 늘리라고 요구할 것으로 전망된다. 규제 완화로 인해 늘어나는 가구 수의 상당 부분을 임대주택으로 짓게 하는 방안이 가장 유력하다. 결국 재건축 단지들은 규제완화로 인한 이익과 공공기여 확대로 인한 손실을 비교해서 공공 참여 여부를 결정할 가능성이 높다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “재건축 활성화를 통해 서울 도심에 새 아파트를 늘리겠다는 정책의 방향은 좋지만 지나치게 공공성만 앞세운 나머지 민간이 참여하지 않으면 기대했던 수준의 효과를 내기 어려울 것”이라고 말했다.