이명박 대통령이 집 없는 서민을 위한 획기적인 주택정책을 펴겠다는 보도(8월17일자 A4면)를 보면서 우선 환영한다. 그런데 서민 주거와 중산층 이상의 주거 문제는 대응 방식이 달라야 한다.
우리나라 주택시장은 그동안 정부의 정책 향방에 따라 시장 상황이 크게 좌우됐던 게 사실이다. 경제가 고도로 성장하고 주택 공급이 크게 부족했던 1970~80년대에는 정부가 나서지 않으면 시장에 혼란이 있을 수밖에 없었다.
그러나 2000년대 들면서 전국 주택보급률이 100%를 넘고 정상적인 시장경제 원리가 작동하기 시작했다. 정부가 예전처럼 단편적으로 시장에 관여해 잘못된 시그널을 보내기보다는 장기 계획을 세운 후 금융이나 새로운 주택공급 기법을 개발해 시장이 제대로 돌아가도록 관리하는 지혜가 시급하다.
주택시장이 정상 작동하려면 정부가 장기공급 계획을 세우는 게 가장 중요하다. 그 핵심은 단순히 '올해 어느 정도 물량을 공급했다'는 것이 아니고 시도별·평형별·종류별 수요를 면밀히 파악해 접근할 필요가 있다. 물론 서민은 스스로 주거 문제를 해결하기 어려워 정부가 직접 간여할 필요가 있다. 그러나 중산층 이상의 경우, 민영 건설업체에 맡기는 간접적 관리가 낫다.
예컨대, 정부가 수요를 시·도별로 정확히 예측해 신뢰성 있는 정보를 제공한다면 민간 건설업체가 지방에서 미분양으로 골치를 앓지도 않을 것이며, 서울 강남처럼 공급이 모자라 가격이 폭등하는 현상도 적어질 것이다.
정부가 주택 공급을 전적으로 떠안을 수는 없다. 민간의 참여는 필수 불가결하다. 시장원리로 해결하기 힘든 서민 주거문제는 정부가 관리하는 게 옳다. 그러나 중산층 이상의 주택 공급은 정부가 정확한 수급 데이터를 간접적으로 조절하는 방식이 더욱 효과적이다.