Q. 상가 임차인이 누수 피해를 봤다며 손해배상을 청구했습니다. 누수가 생긴 건 일주일 전쯤인데 뒤늦게 피해 사실을 알았다고 합니다. 정말 누수 때문에 발생한 피해인지, 장시간 방치해서 피해를 키운 것인지 애매한 상황입니다. 게다가 상가를 단순 사무실로 쓴다더니 고가 물품들을 적치해 두는 용도로 썼던 모양입니다. 이런 경우에도 임대인인 제가 모든 피해액을 보상해 줘야 하는 걸까요?
A. 임대인은 임대차 계약이 존속하는 동안 임차인이 임대 목적물을 사용·수익할 수 있게 할 의무가 있고, 그에 따른 수선 의무도 부담합니다. 임대 목적물이 천재 기타 불가항력으로 인하여 훼손된 경우에도 마찬가지입니다. 그러므로 누수가 발생한 경우 임대인은 수선 의무를 부담하고, 이 의무를 이행하지 않는 경우 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
다만 임대 목적물에 하자가 발생했고, 이로 인해 손해가 발생했다는 사실을 입증할 책임은 임차인에게 있습니다. 또한 임차인이 임대 목적물에 하자가 발생했다는 사실을 임대인에게 지체 없이 통지하지 않았다면 임대인은 통지가 지체되는 동안 발생한 손해에 대하여는 책임을 지지 않습니다. 위 사례에서 임차인이 최초 누수가 발생한 후 일주일이 지나서야 임대인에게 누수 사실을 통지했다면 임대인은 그 일주일간 발생한 손해에 대해서는 책임을 지지 않을 것입니다.
임차인이 사무실에 보관한 고가 물품 손해는 어떨까요. 사회 일반의 거래관념 또는 경험칙에 비추어 통상적으로 발생하는 손해가 아닌 개별적·구체적 사정에 따라 발생하는 손해를 특별손해라고 합니다. 특별손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한해 배상책임이 있습니다. 위 사례와 같이 사무실 용도의 임대차 계약에서 임차인이 임의로 고가 물품들을 보관하다가 누수로 인해 고가 물품들이 훼손된 경우, 그와 같은 손해는 특별손해에 해당합니다. 고가 물품 보관이 임대차 계약에 포함되지 않았고, 임차인이 따로 임대인에게 고가 물품 보관 사실을 알린 적도 없다면 이에 대한 손해배상책임은 지지 않을 것입니다.
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