“현금 1억원만 있어도 수도권 10억원 아파트를 살 수 있는 시장이 경매 시장입니다. 2023년 더 많은 기회가 몰려오고 있으니 어려워하지 말고 준비하세요.”
‘서초동 경매 1타 강사’로 불리는 이소라 헤리티지 대표는 최근 인터뷰에서 “부동산 하락기에는 집을 마련하려는 무주택자나 갈아타기를 노리는 1주택자들에게 더 많은 기회가 열린다”며 “그 중 경매는 같은 비용으로 더 좋은 물건을 살 수 있는 방법”이라고 했다. 경매 투자자 사이에서나 유튜브 등 소셜네트워크에서 이 대표는 ‘나땅’이라는 이름으로 더 알려져 있다. 6년 전 경매 관련 카페를 가입할 때 ‘나도 땅부자가 돼보겠다’는 생각으로 쓴 닉네임이었는데, 카페에서 유명세를 타다보니 지금까지도 본명보다 ‘나땅’을 더 많이 쓰고 있다고 한다.
나땅은 조선일보가 12월 16~17일 서울 대치동 세텍(SETEC)에서 주최하는 ‘2023 대한민국 재테크 박람회’ 둘째 날 오후 3시 ‘강남 아파트 손에 쥘 수 있는 내년 경매시장’이라는 제목으로 강연한다. 박람회는 홈페이지(chosun-moneyexpo.co.kr)에서 사전 등록하면 무료 참가가 가능하다. 당일 현장 등록은 5000원이다.
◇”집값 더 떨어진다고 해도 그 가격보다 더 싸게 낙찰 받는다면?”
-올해 부동산 가격 하락세가 당분간 이어질 것으로 보는 분들이 많다. 경매 시장은 괜찮을까.
“부동산 상승장이 오히려 경매 시장에서 수익을 내기 어렵다. 문제가 없는 부동산을 내놓는 매도자들 입장에서는 팔려고 하는 가격에 팔 수 있어 굳이 경매 시장까지 올 필요가 없기 때문이다. 하지만 하락장에서는 지금처럼 가격을 낮춰도 잘 안 팔리다보니 괜찮은 물건들이 경매 시장으로 오는 데다, 가격 역시 이미 낮아진 시세보다도 떨어진 가격으로 나온다. 집값이 더 하락해도 내 집을 이미 그 가격 보다 더 싸게 낙찰 받아 놓는다면 걱정 안 해도 되지 않을까.
- 경매시장 경쟁이 치열하지는 않나.
“아무래도 하락기이다보니 가격이 많이 떨어졌어도 선뜻 나서는 분들이 많지 않다. 2~3차례 유찰되는 경우도 많고, 5억원 이상 되는 물건들은 사실상 경쟁이 없는 상태다. 반대로 생각하면 실수요자들 입장에서는 기회가 많아졌고, 이러한 분위기는 내년에도 마찬가지일 것으로 본다.”
- 실수요자들이 경매 시장을 주목해야 할 이유는.
“경매만큼은 노력하는 만큼 수익이 되어 돌아온다. 최근 시세 10억원 수준의 수도권 아파트가 경매 시장에 나와 6억원 가량에 낙찰받은 분이 있었다. 낙찰 받으신 후 그 분이 매입까지 마무리한 부동산 등기를 보니 채권액이 5억원 수준으로 잡혀 있더라. 낙찰 받은 분 입장에서는 현금 1억원과 은행에서 대출 5억원을 받아 시세 10억원에 달하는 아파트를 구입한 것이나 마찬가지다. 통상적으로 10억원 시세 집을 살 때 5억원 대출을 받을 수 있다는 점을 감안하면, 현금 5억원이 필요하다. 하지만 이 분의 경우 1억원 현금으로만 10억원 집을 매입한 것이나 마찬가지인 셈이다. 이 분이 행운을 잡은 것이라기 보다 지금 경매 시장에 나와있는 부동산들은 대체로 비슷한 양상을 띤다. 이달부터 15억원 초과 아파트에 대해 대출이 전면 금지되던 기존 대출 규제도 풀렸기 때문에 초고가 아파트들도 경매와 대출을 활용하면 상대적으로 적은 현금으로도 매입할 수 있을 것이다.”
◇”경매 목표? 부동산 싸게 사는 것…모의 입찰부터 시작해봐야”
- 경매 공부는 어떻게 해야하나.
“책을 보거나 강의를 듣는 것도 중요하지만, 보고 듣는 것 만으로는 아무 일도 일어나지 않는다. 직접 경매 물건을 검색해보고 얼마에 낙찰되는지를 지켜보면서 분위기를 익혀야 한다. 경매는 부동산을 사는 기술이다. 부동산을 싸게 사는 방법, 그 이상도 이하도 아니다. 최소한 안전한 물건을 검토할 줄 알면 된다. 잘 아는 물건부터 모의입찰을 해본 뒤 ‘이 정도면 내가 할 수 있겠다’는 자신감이 생기면 그때 하면 된다.”
- 경매에 나오는 물건들은 법적으로 복잡한 문제가 있는 물건들 아닐까.
“경매에 대한 최소한의 지식도 없이 무모하게 경매를 하는 것은 위험하다. 나와 내 가족의 미래를 놓고 도박하는 것과 마찬가지이기 때문이다. 하지만 어느 정도 경매 지식을 갖췄다면 막연하게 두려움을 느낄 필요는 없다. 일부 물건들을 제외하고는 경매를 내놓는 분이나 그 집에 살고 있는 세입자들 모두 낙찰되기만을 기다리고 있는 분들이다보니 협조적이다. 관심이 있는 경매물건이라면 주변 부동산 분위기도 보고 직접 집주인도 만나보면 좋을 것이다.”
- 좋은 물건은 어떻게 찾는 것인가.
“역이 없던 곳에 역이 생기고, 도로가 없던 곳에 도로가 생기는 곳인데 이런 정보들은 수시로 파악해야 하기 때문에 부지런해야 한다. 정비구역 인근에도 투자가치가 있는 부동산이 있다. 정비구역 밖이지만 아파트 주민들이 많이 지나다니게 될 곳, 혹은 역이 생기면 사람들이 다니게 될 곳이 가치가 높아지는 부동산이다. 자본이 충분하다면 좋은 곳에 투자하고, 적은 자본으로 투자한다면 좋아질 곳을 보는 눈이 필요하다.”
[알립니다] 재테크 박람회 사전신청하면 무료
최신의 알짜 재테크 정보를 제공할 ‘2023 대한민국 재테크 박람회’가 12월 16~17일 이틀간 서울 대치동 세텍(SETEC)에서 열린다. 올해로 10회째를 맞이하는 이번 박람회에서는 증시·부동산·세금 등 각 분야 최고 전문가들이 2023년 투자 전략을 제시한다.
‘닥터둠’ 김영익 서강대 교수와 ‘1세대 스타 애널리스트’ 김한진 3프로TV 이코노미스트를 비롯해 증권가 출신 최고 전문가들이 내년 시장을 전망하고 투자 전략을 알려준다. 재테크 박람회 홈페이지(chosun-moneyexpo.co.kr)에서 사전 등록을 하면 강연 참가, 전시회장 입장 등을 무료로 할 수 있다. 현장 등록은 입장료(5000원)를 내야 한다. 문의는 재테크박람회 운영사무국(1855-3568, money@chosun.com)으로 하면 된다.