[땅집고] 지상 4층 규모 근린생활시설(근생)을 짓기로 한 건축주 A씨. 시공사로 선정한 B사에게 공사비를 일반적인 수준보다 30% 정도 낮춰달라고 요구했고, B사는 선뜻 협의에 응했다. 나중에 알고보니 B사는 A씨로부터 받은 계약금으로 급한 채무를 탕감하기 위해 낮은 건축비 조건으로 시공계약서를 쓰게 된 것. 결국 B사는 A씨 건물을 완공하기도 전에 부도 나 하자보수 처리조차 할 수 없게 됐다.
최근 건축비가 치솟으면서 어떻게 하면 공사비를 덜 들일 수 있느냐가 건축주의 최대 관심사로 떠올랐다. 하지만 부실한 시공사와 저렴한 금액에 계약했다가 추후 예상치 못하게 건축비가 오히려 늘어나거나 완공 후 하자 발생에 따른 수리 비용이 더 많이 들 수도 있다. 전문가들은 비용 절감도 좋지만 내실있는 시공사를 선정하는 것이 무엇보다 중요하다고 말한다. 시공사 선정 단계부터 심혈을 기울여야 추후 관리 단계에서도 사고를 예방할 수 있다는 것. 현상일 구도건축 대표는 “시공 계약은 시공사 선정의 마지막 단계”라며 “아무리 시공 현장에서 감리·감시를 철저히 하고 계약서를 건축주에게 유리하게 써도 애초 시공사가 부실하다면 소잃고 외양간 고치는 격이 될 수 있다”고 했다.
현 대표는 땅집고가 오는 4월 7일 개강하는 ‘시공실전 마스터클래스 5기’ 과정에서 시공 견적서와 계약서 검토하는 방법을 알려준다. 개강에 앞서 현 대표를 만나 건축주들이 좋은 시공사를 선정할 수 있는 방법에 대해 들어봤다.
현 대표는 우선 시공사의 인원구성·경력·재무 상태 등 기본 스펙을 파악해 견적서를 요구할 후보군을 추려야 한다고 했다. 만약 시공사의 전문 인력이 1~2명 내외라면 프로젝트가 생길 때마다 외부에서 현장소장을 임시로 구해야 하는만큼 전문성이 떨어질 수 있다. 건축주가 지으려는 건물과 비슷한 건물을 많이 지어 본 경력이 없으면 해당 건물을 지을 때 문제가 발생하면 적절하게 대응하기 어렵다. 예를 들어 병원은 내부에 수술실이나 기계실 같은 특수 장비가 놓이는 공간과 환자 응대실, 진료실 동선을 고려해 시공해야 한다. 현 대표는 “병원 공사 경험이 없는 시공사는 설계에서 표현하지 못하는 이른바 ‘디테일’에서 시행착오를 겪기 마련”이라고 했다.
기본 스펙이 적정하다면 시공사로부터 견적서를 받아야 한다. 이 때 여러 시공사의 견적서를 비교할 때는 같은 조건에서 동시에 받는 것이 좋다. 요즘처럼 물가가 치솟는 상황에서 조건과 시점을 달리하면 견적 비교 자체가 어렵다. 현 대표는 “견적 비교가 가능한 설계사와 함께 시공사들이 제출한 견적서를 보면서 같은 자재인데 비싸게 책정한 곳은 왜 비싼지, 인건비는 왜 다른지 등을 물어볼 수 있다”며 “땅집고 건축주대학 등을 통해 기본적 건축 지식만 갖춰도 시공사와 미팅을 몇번하면 금방 실력을 알 수 있다”고 했다.
다만 시세보다 저렴한 비용으로 공사가 가능하다고 하는 시공사라면 가급적 피하는 게 좋다. 외부에 공표한 재무제표, 신용등급 같은 지표만으로는 실제 시공사의 재무상태를 파악하기 어려워 이런 시공사를 고를 경우 추후 예상치 못한 상황을 막을 수 없다. 현 대표는 “시공 계약이 끝난 뒤 추후 시공 비용을 더 달라고 할 수도 있고, 시공사 재무사정이 좋지 못해 급한 불을 끄기 위해 빨리 계약하려는 것일 수도 있다”며 “만약 시공사가 부도나면 하자처리 등 완공 후 관리 측면에서 보상받기 어려워 부대비용이 발생할 수 있다”고 했다. 그는 “공사비가 좀 더 들더라도 왜 그만큼 비용이 필요한지 구체적으로 설명하거나, 아예 해당 금액으로는 공사가 어렵다고 하는 시공사를 택해야 추후 예상치 못한 비용 증가를 막을 수 있다”고 했다.
<내 건물 하자없이 잘 짓고 싶다면…'시공 실전 마스터클래스’ 5기 모집>
근린생활시설 건물이나 상가주택, 다세대·다가구주택 같은 중소형 빌딩을 짓는 건축주가 겪는 가장 큰 어려움은 경험과 정보 부족이다. 특히 시공사를 잘못 뽑으면 공사비를 부풀리거나 시공 중 하자가 생겨도 초보 건축주가 대응하기는 쉽지 않다.
땅집고는 오는 4월 7일부터 ‘시공실전 마스터클래스 5기’ 과정을 개설하고, 시공을 앞둔 건축주에게 필요한 실전형 지식을 전달한다. 이번 과정에선 중소형 건물 시공 필수 정보를 체득하고 시공사와 원활하게 소통할 수 있도록 하는 것이 목표다.
강의는 총 6강으로 구성한다. 첫 강의에선 현상일 구도건축 대표가 시공 견적서와 계약서 검토 방법을 알려준다. 김성식 다산건설엔지니어링 대표는 시공 1단계인 착공부터 토목·골조까지 과정, 김광유 공정건설 대표는 시공 2단계에 해당하는 외부·창호·단열 시공 정보, 3단계 내부·설비 시공에 관한 내용은 장호산 DH종합건설 전무가 강의한다.
장호산 전무는 시공 하자 사례를 중심으로 하자 예방을 위한 체크포인트도 꼼꼼하게 알려준다. 실제 중소형 건물 시공 현장을 방문해 배우는 현장 스터디도 1회 포함한다.
개별 상담 1회 무료(시공견적서는 유료)로 제공하고, 전문 시공사도 매칭해 준다. 수강료는 150만원이다. 사전 예약하면 10만원 할인한다. 홈페이지(zipgobiz.com)에서 신청하면 된다. 문의 (02)6949-6190.