정부가 재건축 초과이익 환수제 개선에 나선 것은 2006년 첫 도입 이후 ‘징벌적 과세’ ‘도심 주택 공급 위축’ 등 부작용에 대한 논란이 끊이지 않았기 때문이다. 부동산 문제로 골치를 앓던 노무현 정부는 재건축 단지를 집값 상승의 주범으로 지목했고 여당 주도로 재건축에 따른 시세 차익의 최대 절반을 환수하는 법안이 국회에서 처리됐다.
2008년부터 시장에서 재건축 초과이익 환수제가 적용됐지만, 글로벌 금융 위기 여파로 재건축 사업이 무산되거나 무기한 연기된 경우가 많아 실제로 부담금을 징수한 아파트는 없었다. 소규모 연립주택 재건축 사업에 5건이 부과된 게 전부다.
주택 경기 침체 우려가 확산하던 2012년 이명박 정부는 재건축 활성화를 위해 재건축 초과이익 환수제 시행을 일시 중단하는 법안을 통과시켰다. 재건축 부담금 부과 유예는 2017년까지 이어졌고, 이 기간 서울 곳곳에서 재건축을 통한 신축 아파트가 들어섰다.
문재인 정부는 2017년 8·2 부동산 대책을 통해 재건축 초과이익 환수제 부활을 선언했다. 2018년부터 대상 아파트 단지에 부담금 예정액을 통지하기 시작했다. 국토교통부에 따르면, 2018년부터 올해 6월까지 전국 재건축 추진 84개 단지에 통보된 재건축 부담금은 3조1477억원에 달한다. 그러나 실제로 내야 할 부담금이 고지된 아파트는 아직 한 곳도 없다. 지난해 7월 준공한 서울 서초구 반포동 ‘반포현대’에 처음으로 부담금이 부과될 예정이었지만, 대선과 맞물려 지자체에서 관련 절차를 잠정 중단한 상태다.
재건축 초과이익 환수제는 도입 초기부터 미실현 이익에 세금을 매기는 점, 향후 집을 팔 때 집값이 내려도 이미 낸 부담금을 돌려받을 수 없는 것에 대한 논란이 많았다. 과도한 부담금 때문에 서울을 중심으로 재건축 사업이 밀리면서 주택 공급이 줄고, 기존 주택 가격이 오르는 부작용도 있었다. 일부 재건축 조합들이 “과도한 재산권 침해”라며 헌법소원을 제기하기도 했지만, 헌법재판소는 2019년 말 합헌 결정을 내렸다.