[땅집고] 우리나라 부동산 시장 중심지인 서울은 대규모 택지개발을 할 수 있는 부지를 찾기 힘들다. 거의 유일한 신규 주택 공급 방안이 재건축이나 재개발 사업이다. 그런데 재건축·재개발 사업을 통한 주택 공급도 제한적이다. 대부분 신규 주택은 조합원에게 배정하고 일반 분양 물량은 아주 적기 때문이다.
이런 이유로 주택 수요자는 자연스럽게 재건축·재개발 사업 조합원이 되는 방법을 모색하고 있다. 최근엔 재개발 사업에 관심을 갖는 수요자가 늘어나고 있다. 그러나 재건축과 달리 재개발은 투자 정보가 분산돼 있고 매물 가격의 적정성을 판단하기가 어려워 매입을 고민하는 경우가 많다. 실제로 바로 옆 동일한 입지인데 매물 가격이 다른 경우가 다반사다.
그렇다면 재개발 투자에 앞서 반드시 알아야 할 체크 포인트는 어떤 게 있을까. 전문가들은 크게 3가지를 확인하라고 한다.
통상 재건축 사업 수익성을 확인하려면 대지지분과 무상지분율, 추가부담금을 살펴봐야 한다. 마찬가지로 재개발 사업에서도 개발이익 비례율, 권리가액, 사업 기간을 따져야 한다.
개발이익 비례율이란 재개발 사업 후 조합의 총 수입에서 총 사업비를 제외한 금액을 종전자산평가액(재개발 이전의 대지와 건축시설 총 평가액)으로 나눈 금액을 말한다. 즉 ‘헌 집’과 ‘새 집’에 대한 가치 비율인 셈이다.
여기에서 각 조합원 지분에 대한 재산평가액에 개발이익 비례율을 곱한 금액이 조합원 개인의 권리가액이다. 세입자나 조합원이 적어 일반 분양이 많거나 사유지 비율이 높으면 비례율이 높아진다. 보통 비례율이 높을수록 조합원에게 돌아가는 금액이 커지기 때문에 부담금이 적어진다. 다만 비례율과 조합원 분양가가 함께 높아진다면 오히려 부담금이 더 늘어나는 경우도 있다. 권리가액은 조합원이 실제로 보상받는 금액이라고 볼 수 있다. 조합원의 개발 전 재산평가액(감정평가액)에 비례율을 곱해서 계산한 금액을 말한다. 재개발 사업 핵심인 비례율과 권리가액은 수익성을 결정짓는 요소여서 매우 중요하다.
그러나 더 유념해야 할 부분은 투자 기간이다. 예를 들어 토지 오염과 비례율 변경으로 조합장을 해임한 서울 A구역과 공사비 변경으로 시공사와 조합이 갈등을 빚는 서울 B조합처럼 조합원 간 의견 충돌이 잦거나 사업 기간이 길어지면 수익성은 낮아지고 자금이 수년간 묶인다. 레버리지(대출)를 일으켜 매입한 경우 지금 같은 금리 인상기에 사업 기간이 예상보다 길어지면 이자 부담이 눈덩이처럼 커질 수 있어 주의해야 한다.