올해 서울 아파트 월세 거래량이 통계 집계 후 사상 최고치를 기록했다. 문재인 정부 출범 직후인 2018년과 비교하면 3년 만에 30% 가까이 급증했다. 같은 기간 전세 거래는 10% 줄었다. 정부가 지난해 7월 말 전세 계약 1회 갱신 의무화, 전셋값 인상률 5% 제한 등 ‘임대차 3법’을 시행한 뒤 전세 매물이 급감하면서 월세나 반전세가 크게 늘어난 영향으로 해석된다. 종합부동산세 등 아파트 보유세가 급증하면서 집주인이 세금 낼 돈을 마련하고자 전세를 월세로 전환하는 사례도 늘고 있다. 전문가들은 “사람들이 선호하는 아파트가 부족한 상황에서 지금과 같은 임대차 규제나 보유세 강화 정책이 계속되면 ‘전세의 월세화’가 가속화될 것”이라고 우려한다.
◇서울 아파트 월세 거래, 역대 최다
21일 서울시에 따르면, 올해 1~11월 아파트 월세 거래량은 5만6173건으로 지난 2011년 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 11월 누적치로는 역대 최다를 기록했다. 4년 전(4만3743건)보다 28.4% 많다. 그 사이 전세 거래 건수는 10만9165건에서 9만8229건으로 1만건 넘게 줄었다. 전체 임대차 거래에서 월세 거래가 차지하는 비율도 36.4%로 역대 최고치다.
최근 월세 거래가 늘어나는 주요 이유로 전세를 주던 집주인들이 보유세 등 늘어나는 부담을 월세로 돌리는 ‘세 부담 전가’ 현상이 꼽힌다. 부동산 정보 플랫폼 ‘아실’에 따르면, 송파구 잠실동 리센츠 전용면적 84㎡는 지난달 보증금 12억원, 월세 60만원에 거래됐다. 같은 면적 전세 시세가 14억~15억원 수준이라는 점을 감안하면, 보증금 증액분 일부를 월세로 돌린 것으로 추정된다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “마땅한 소득이 없는 집주인들이 세금을 내기 위해 월세나 반전세를 내놓는 경우가 많다”며 “전셋값이 너무 비싼 데다 대출도 어려워 어쩔 수 없이 월세를 구하는 세입자도 있다”고 말했다.
이르면 다음 달부터 시행하는 12억~15억원 이상 고가 전세 주택에 대한 대출 금지 조치도 전세의 월세화를 부추길 요인으로 꼽힌다. 대출 규제를 초과하는 보증금이 월세로 전환될 가능성이 높기 때문이다. 전세 대출 규제 기준이 12억원으로 정해진다고 가정하면, 시세 15억원짜리 전셋집을 계약하는 과정에서 보증금은 12억원만 설정해 대출을 실행하고 나머지 3억원은 월세로 돌리는 식의 협의가 활발하게 이뤄질 것으로 부동산 전문가들은 전망한다.
◇월세 부담도 덩달아 늘어
월세 거래량이 늘어남과 동시에, 월세 가격도 가파르게 오르고 있어 세입자들의 부담이 커지고 있다. 한국부동산원이 집계하는 서울 아파트 평균 월세는 지난달 123만4000원으로 1년 전(112만원)에 비해 10% 올랐다. 강남 등 일부 인기 지역에서는 30평대 아파트의 월세가 400만~500만원에 달하는 사례도 적지 않다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “평균 통계가 10% 올랐다면 일부 지역에서는 월세가 50% 넘게 급등한 사례도 있다는 의미”라며 “전세 매물 부족과 종부세 인상 기조가 이어진다면 세입자의 월세 부담은 앞으로 더 커질 것”이라고 말했다.
전문가들은 과도한 부동산 규제가 결과적으로 서민들만 힘들게 만들고 있다고 지적한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “자기 집을 다른 사람에게 임대하고 직장이나 자녀 학교 근처에서 전세를 살던 사람들은 본인이 월세를 내야 할 상황이 되면 전세 주던 집도 월세로 바꿀 수밖에 없다”며 “종부세나 임대차보호법, 대출 규제까지 결과적으로 서민에게 더 많은 고통을 주게 될 것”이라고 말했다