올해 3기 신도시 조성이 본격화하면서 50조원대로 추산되는 토지 보상금 지급이 부동산 시장 안정을 위협하는 ‘뇌관’이 될 수 있다는 우려가 나온다. 정부가 집값을 잡기 위해 ‘수요 억제’에서 ‘공급 확대’로 정책 기조를 바꿨지만, 거액의 토지 보상금이 시장에 유입되면 집값 급등의 ‘불쏘시개’가 될 수 있기 때문이다. 과거 2기 신도시를 조성할 때에도 토지 보상금 때문에 사업지 주변 집값·땅값이 급등했다.
대한건설정책연구원은 최근 발간한 ’2021년 주택시장 전망'을 통해 3기 신도시 등 공공택지 관련 토지 보상금이 52조원에 달할 것으로 추산했다. 단순 택지 조성에 필요한 돈과 교통망 등 부가적인 개발 사업으로 인한 보상금까지 더한 금액이다. 정부는 공식적인 토지 보상금 규모를 공개하지 않고 있지만, 대부분의 연구기관이나 민간 기업이 30조~50조원 수준으로 전망하고 있다.
부동산 업계에선 토지 보상금의 상당 부분이 다시 주택이나 토지 등 부동산 자산에 투자될 것으로 보고 있다. 권주안 건설정책연구원 연구위원은 “전체 보상금의 약 43%인 22조원 정도가 부동산 시장으로 유입될 것으로 추정된다”며 “2019년 주거용 건설투자 금액 100조원의 22%에 해당하는 규모”라고 분석했다.
정부도 토지 보상금으로 인한 부동산 시장 과열을 막을 대책을 마련하고 있다. 현금 대신 토지를 지급하는 대토(代土) 보상이 대표적이다. 정부는 대토 보상 때 제공되는 양도소득세 감면 혜택을 15%에서 40%로 높였다. 보상 토지의 범위도 기존 상업용지, 단독주택용지에 외에 아파트를 지을 수 있는 공동주택용지로까지 넓혔다.
한국토지주택공사(LH)는 대토로 보상받는 토지를 리츠(부동산투자신탁) 방식으로 개발하고 운영 수익을 토지주에게 나눠주는 ‘대토 보상 리츠’도 준비 중이다. 정부는 이런 유인책을 통해 3기 신도시 관련 토지의 절반을 대토로 보상한다는 계획이다. 다만, 전문 지식 없는 토지주를 상대로 한 대토 보상권 전매(轉賣) 등 불법행위를 차단할 대책이 필요하다는 지적이 나온다.