서울 도심에 주거·상업·업무·문화의 기능을 갖춘 복합시설 개발이 가능하게 됐다. 지난 달 국토교통부는 9·13 부동산 대책 발표 후 서울시에 그린벨트 해제를 이용한 주택공급을 요구했다. 이에 대해 박원순 시장은 도심 내 주택 공급 확대를 위해 복합시설 개발을 허용하고 용적률을 일부 완화하겠다고 발표했다.
서울시의 대책을 보면 상업지역의 주거용 용적률을 기존 400%에서 600%(준주거지역 용적률은 500%)로 상향하고, 개발사업의 기부채납 대상 범위를 확대해 공공임대주택을 포함시켰다. 기존에 비해서 많이 개선된 셈이다. 그러나 역세권 개발에서 용적률 1000% 이상을 적용하는 미국·일본에 비교하면 아직도 부족하다.
또한 증가된 용적률의 50%는 공공임대주택으로 공급해야하므로 분양 가능한 민영주택 공급은 사실상 미미한 수준이다. 이마저도 2019년 5개 시범사업을 시작으로 3년간 한시적으로 추진한다고 한다.
이번 발표를 보면서 수년 전 서울시가 직권으로 구역 해제를 했던 뉴타운 사업이 머리에 떠올랐다. 2012년 초, 박원순 시장이 취임한 다음해였다. 서울시는 뉴타운·재개발·재건축 대상 1300개 구역 중 사업시행 인가 이전 단계인 610개 사업을 전면 재검토하기 시작했다.
추진위가 구성되지 않았거나 토지 등 소유자 30% 이상이 요청하면 정비구역 지정을 철회할 수 있도록 했다. 2012년 1월에서 2015년 초까지 3년간 뉴타운 사업의 수습안 마련에 몰두한 결과 2015년 4월, 서울시는 총 683개 뉴타운 지정 구역 중에서 추진 주체를 기준으로 327곳을 '정상추진', '정체', '추진 곤란' 등의 3개 유형으로 나눴다.
당시 지역 주민의 뜻에 따라 해제된 지역은 245곳이었고, 서울시가 직권으로 해제한 구역은 28개에 달했다. '정상 추진'으로 분류된 구역에는 용적률을 추가 허용했지만 전체의 겨우 20%에 해당했다. 그리고 뉴타운의 추가 지정은 없으며 향후 사업은 소유자 중심에서 거주자 중심으로 추진할 것이라고 선언했다. 과연 그 결정은 잘한 것일까.
용적률 확대를 기피한 사람들 중에는 도시계획 분야에 종사하는 학자와 실무자들이 많다. 그들의 주장은 거의 동일하다. 한강과 남산 조망이 가능한 스카이라인의 유지가 '성역'이라는 것이다. 그 때문에 높이 규제 해제와 용적률 확대를 기피한다.
서울시는 재고해야 한다. 스카이라인을 유지한다는 명분으로 낮은 용적률을 적용한 결과 공급량이 줄고 주택가격이 급등하는 상황을 방치할 것인가. 아니면 스카이라인이 '부분적으로' 나빠지더라도 파격적인 용적률 상향을 통해 주택을 대량 공급함으로써 가격을 떨어트릴 것인지 답해야 한다.
