지난해 6월 독일 베를린 중심부 알렉산더광장은 독일 최대 임대 회사인 도이체보넨의 주택을 몰수하자는 시위로 북적였다. 치솟는 집값에 화가 난 시민들은 임대료를 동결하고 임대 회사가 소유한 주택을 정부가 사들이라고 주장했다. 이에 베를린 정부는 5년 동안 임대료를 동결하겠다는 결정을 내렸다. 경남의 한 초등학교에서 교사로 일하는 나는 10억원, 때로는 20억원이 넘는 서울 주요 지역의 집값을 볼 때마다 큰 괴리감을 느끼곤 했다. 내 집 장만은 어려워졌고, 덩달아 오르는 전·월세에 분노를 느끼는 이가 많다고 한다. 극히 일부지만 베를린처럼 전·월세를 묶어버리자고 목소리를 높이는 이들도 있다. 3월부터 베를린에서 시행될 임대료 동결안은 과격해 보인다. 나는 지난달 베를린을 찾아 왜 시 정부가 이런 결정을 내렸는지 여러 목소리를 들어보았다.
◇세입자 대표 "시민 수만큼 집 늘지 않아"
베를린 세입자협회는 작년 여름 임대료 동결 법안을 이끌어낸 '도이체보넨 몰수운동'을 주도했다. 임대료 동결 법안의 법적 근거가 된 방대한 통계를 제시하기도 했다. 이 협회는 1883년 설립됐고 가입자가 18만명이다. 협회 라이너 빌트 대표는 "2002~2018년 사이에 임금은 42%가 올랐는데 주택 임대료는 55%가 상승했다"고 이야기를 시작했다. "베를린 인구는 최근 5년 동안 매년 3만명씩 늘었습니다. 반면 주택은 평균 1만2000채 증가하는 데 그쳤어요. 당연히 매년 5~10%씩 임대료가 올랐습니다. 여기에 중국·러시아·룩셈부르크 등의 '큰손' 투기 세력까지 들어왔습니다."
빌트 대표는 일단은 임대료 동결에 환영한다면서도 경직된 가격 통제가 불러올 부작용에 대한 걱정을 숨기지 않았다. "임대료 수익이 줄면 새 주택을 지을 욕구가 저하되겠지요. 또 임대 주택의 질(質)이 나빠질 가능성도 있습니다. 그래서 차라리 정부가 모든 임대 주택을 소유해 관리하라고 주장하는 겁니다. 일종의 사회 복지 차원으로요."
◇임대주택 사업자 "지으려던 집 포기"
세입자 연대가 악덕하다고 지목한 임대주택 회사 도이체보넨의 이야기도 들어보고 싶었다. 라우라 크루스 언론 홍보 담당자는 "집을 (임대로) 내놓으면 1000명이 넘게 지원을 한다. 그런데 임대료를 묶어둘 수 있겠는가"라고 했다. "임대료만 동결한다고 주택 문제가 해결될까요. 집을 더 많이 짓는 것이 진정한 해결책이라 봅니다. 우리가 분석한 결과, 2030년까지 집 20만 채가 더 필요합니다. 그런데 최근의 임대료 제한 조치 탓에 집을 지으려다가 취소한 업체가 적지 않아요. 우리도 몇몇 건설 계획을 취소할까 생각 중이고요. 공급은 더 줄어들 겁니다."
크루스는 독일 함부르크시(市)를 보라고 했다. "몇 년 전 함부르크는 정부가 집을 많이 지어서 공급했습니다. 그러자 자연스럽게 임대료 상승세가 잦아들었지요." 수급에 따라 형성된 가격이 올랐단 이유로 기업을 사회악으로 간주하는 것이 합리적일까. 머리가 복잡해졌다.
◇도시 전문가 "서울에선 성공 못 한다"
"뉴욕에서도 임대료 동결 실험이 성공할 것 같으냐고요? 제 대답은 '아니다'입니다." 훔볼트대 도시사회학과 안드레이 홀름 박사는 강경한 진보 성향 학자다. 임대료 제한법을 만들 때 세입자 단체들과 함께 법안 작성에 참여했다. 하지만 그는 예상과 다른 답변을 했다. "이 실험이 성공할지 아닐지 결과는 알 수 없습니다. '사회적으로 승인되는 가격이 존재한다'고 믿었던 (공산 국가) 구(舊)동독 시민의 인식이 여전히 남은, 독일이란 국가의 특수성은 제도 도입이 가능했던 중요한 변수였습니다. 한국 국민이 이를 용인할 수 있을까요?" 그는 "도시마다 고유한 특성과 배경이 다르다. 서울이 무분별하게 독일을 베낀 정책을 펼친다면 좋은 결과를 기대하긴 어려울 것"이라고 강조했다.
베를린에서 만난 전문가 중 누구도 '임대료 동결안'이 만능 해결책이라 여기지 않았다. 강경할 줄 알았던 학자는 이 법안을 '실험'이라고 했고, 법안을 밀어붙인 시민단체 대표는 부작용을 조심스러워했다. 이 실험이 성공할 수 있을지 지금 명확히 결론을 내리긴 어렵다. 그러나 탐험 후 한 가지는 확실하게 깨달았다. 복잡한 부동산 문제에 대해 정부가 확실하고 간단한 해법을 찾았다고 주장한다면, 그건 오답(誤答)일 가능성이 크다는 점이다.
