대한민국에서 부동산 자산이 차지하는 비중은 70%가 넘는다. 그래서 부동산 사기가 극성이다. 이를 피할 수 있는 가장 간단한 방법이 등기부 등본과 친해지는 것이다. 해당 부동산의 권리변동의 역사를 알 수 있기 때문이다.
등기부 등본은 갑구와 을구로 이루어져 있다. 갑구에서 소유권에 관한 내용이 들어가고 을구에서는 소유권이외의 권리내용이 들어있다.
등기부등본의 가장 기본적인 역할은 소유자를 확인하고 제한물권을 확인하는 것으로부터 시작한다. 항상 직접 본인이 열람해보는 것이 중요한데 거래자가 갑구의 명의자와 동일인인지, 실제 소유자가 맞는지 신분증과 그 발급일자도 확인하자. 위임받아 대리로 계약을 진행할때도 신분증을 통한 사실관계 확인이 필수다. 압류나 경매 내역등도 확인할 수 있다.
등기부등본을 뗄떼는 말소사항을 포함해서 떼거나 현재유효사항만 나오게 선택할 수 있다. 말소사항 포함이란 등기부 개설이후 지금까지 모든 기록이 나오도록 하는 것이다. 공동담보, 전세목록, 매매목록을 체크하면 해당 목록까지 볼 수 있다. 부동산 매매뿐만 아니라 전월세 임대차 계약에서도 등기부등본 확인은 필수다. 그런데 이것조차 떼보지 않거나 중개사가 넘겨주는 것을 받는 것만으로 그치는 경우가 많다.
등기부의 을구에서는 저당권 설정 내역을 확인할 수 있다. 중도금, 잔금시에도 등기부등본을 확인해보아야 한다. 을구 하단에 열람한 시간과 날짜가 표시가 되니 항상 가장 최근의 등기부등본을 열람해보아야 한다. 매도인이 등기부등본 열람 이후에 대출을 진행할 수도 있기 때문이다. 혹은 저당권이 없는 것처럼 을구를 버리고 갑구만 주기도 한다. 그럴때는 상대방의 말이 정말 맞는지 스스로 확인해보는 절차가 필요하다.
을구에서는 부동산을 담보로 설정된 금액을 확인할 수 있다. 보통 120~ 130%가 채권최고액이 된다. 해당 부동산에 저당권이 턱없이 많이 설정되어 있는 경우에는 경매로 넘어가기도 한다. 부동산에 대한 대출을 못갚게 되면 저당권자인 은행은 집을 경매로 처분한다.
재건축, 재개발에서 대지권비율은 무엇보다 중요하다. 그것에 따라 수익률이 달라지기 때문이다. 이것 또한 등기부등본에서 확인할 수 있다. 갑구와 을구에 설정된 권리관계는 보통은 토지와 건물이 일치하는 경우가 대부분이다. 간혹 토지와 건물 등기부 등본에 기재된 권리가 서로 다른 경우도 있으니 토지등기부와 건물등기부 모두 열람해 보는 꼼꼼함이 필요하다.
등기부등본은 부동산 거래에서 가장 기본이 되는 서류다. 부동산 주소만 알면 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원으로 누구나 쉽게 열람할 수 있다. 부동산 권리분석의 시작인 등기부등본과 친해지면 너무 뻔한 부동산 사기쯤은 피해갈 수 있지 않을까.