저금리가 장기화되는 가운데 주택 시장에 대한 정부 규제가 심해지면서 유동 자금이 상업용 부동산으로 급격히 쏠리고 있다. 하지만 상업용 부동산 시장에서도 양극화가 뚜렷하다. 그동안 투자상품으로 각광받은 오피스텔은 수익률 하락에 청약 미달 단지가 속출해 투자 매력이 떨어진 상태다. 반면 상업시설은 분양되는 곳마다 열기가 뜨겁고 수익률 또한 높아 상업용 부동산 시장을 이끌고 있다.
한국감정원에 따르면 2017년 전국 상가 투자 수익률은 중대형 상가(3층 이상, 연면적 330㎡ 초과)가 6.71%, 소규모 상가(3층 이하, 연면적 330㎡ 미만)가 6.32%를 기록 중이다. 각각 전년 대비 0.37%포인트, 0.39%포인트 상승했다. 반면 KB부동산에 따르면 오피스텔 평균 임대수익률은 서울이 올해 5월 기준 4.76%에 그쳤다. 2016년 초 정점을 찍은 뒤 꾸준히 하락세다. 금융결제원 청약 결과에 따르면 최근 분양된 곳도 대거 청약 미달이 나 투자자들 사이에서 오피스텔 '투자 주의보'가 내려진 상태다.
여기에 정부의 부동산 규제가 주택시장에 집중되면서 상업시설로 투자자금 유입은 가속화되고 있다. 특히 상가 분양은 주거시설 분양을 마치고 아파트에 웃돈이 붙은 곳을 중심으로 공급이 활발하다. 한 부동산 전문가는 "아파트가 분양이 성공적으로 끝나고 입주가 순조로운 곳에 들어서는 상업시설은 유동 인구에 대한 계산이 나온다는 장점이 있다"며 "상업시설 투자 경험이 적을수록 불확실성이 낮은 대규모 아파트 단지 인근, 고정수요가 탄탄한 곳을 눈 여겨 봐야한다"고 조언했다.
대표적인 곳이 경기도 광명시 일직동 501(광명역세권지구 도시지원시설용지 1-2블록)에 들어서는 '광명역 M클러스터' 지식산업센터 내 상업시설이다. '광명역 M클러스터'는 롯데건설, 두산건설 컨소시엄이 시공사로 나서며 지하 4층~지상 17층, 연면적 약 9만7386㎡ 규모다. 지하 1층~지상 2층, 지상 6층 옥상정원에는 상업시설도 함께 들어선다. 이 상업시설은 '광명역 M클러스터' 지식산업센터에 들어설 기업체와 바로 옆에 위치한 중앙대병원 종사자를 고정 수요로 확보했다. '광명역 M클러스터' 지식산업센터에는 일반기업 뿐 아니라 중앙대병원과 연계된 의료관련 업체 등이 입주할 것으로 예상된다. 대학병원의 특성상 외래환자는 물론 24시간 상주하는 의료인력이 많은데다 광명역세권 내 최초로 지식산업센터와 기숙사가 함께 조성돼 상업시설 고정수요가 탄탄한 점도 투자 강점이다. 광명역세권에 분양을 마친 9000여 가구의 아파트, 오피스텔 입주민도 배후수요로 갖췄다.
'광명역 M클러스터' 인근에 위치한 광명역을 통해 KTX와 지하철 1호선 등을 이용할 수 있으며, 주변에는 수원광명고속도로, 제2경인연결고속도로, 강남순환고속도로(1차)가 뚫려 있어 인근 지역으로 이동하기 좋다. 서울 수서와 연결되는 강남순환고속도로(2차), 서울-광명 고속도로(예정), 신안산선(예정), 월곶-판교 복선전철(예정) 등도 개통 예정이어서 이동 편의성이 높아질 것으로 기대된다. 코스트코, 이케아, 롯데아울렛 등 대형 유통시설도 인근에 위치해 있다.
분양 관계자는 "국내 최초로 대학 병원과 함께 조성되는 지식산업센터 내 상업시설이어서 외래환자는 물론 구매력을 갖춘 의료종사자를 24시간 고정수요로 확보했다"며 "오피스텔 시장 분위기가 하락세인 반면 상업시설은 안정적인 수익률을 내고 있어 투자자들의 문의가 이어지고 있다"고 말했다.
▶지식산업센터
동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신사업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형(3층 이상) 집합 건축물로서 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 말한다.