토지나 건물 등의 부동산을 유상양도시에는 양도소득세가 과세된다. 양도소득세 계산을 아주 간단하게 요약하면, 양도가액(A)에서 취득가액 등(B)을 차감한 양도차익(C=A-B)에 장기보유특별공제(D·3년 이상 보유시)와 양도소득 기본공제(E·연간1인당250만원)을 차감한 양도소득 과세표준(F=C-D-E)에 양도소득세율 (G)를 곱해서 양도소득 산출세액(H=FXG)이 되는 구조이다.
2년 이상 보유한 부동산의 양도소득 과세표준(F)과 양도소득세율(G)을 표로 정리하면 다음과 같다.(참고로 1년미만 보유시는 50%, 1년~2년미만 보유시는 40%의 단일세율이 적용된다)
예를 들어 보유기간이 2년 11개월이고 취득가액이 9750만원(B)인 건물을 양도가액 3억원(A)에 양도할 경우 양도차익(C=A-B)은 2억250만원이 되고 양도소득 과세표준(F=C-D-E)은 2억원이 되는 경우를 가정해보자.(보유기간 3년미만이라 장기보유특별공제(D)는 0원임)
이 경우는 양도소득 과세표준(F)가 2억원이므로 1억5000만원 초과 3억원 이하의 세율인 38%를 적용하면 된다.
이때 주의할 것은 과세표준(F) 2억원 전체에 대해서 양도소득세율 38%를 적용하는게 아니라 각각의 과세표준 구간별 양도소득세율을 적용하여 계산한다. 즉 과세표준 1200만원까지는 6% 세율을 적용하고(1200만원X6%=72만원), 1200만원에서 4600만원까지는 15%의 세율을 적용하고(3400만원X15%=510만원), 4600만원에서 8800만원까지는 24%의 세율을 적용하고(4200만원X24%=1008만원), 8800만원에서 1억5000만원까지는 35%의 세율을 적용하고(6200만원X35%=2170만원), 1억5000만원을 초과하는 5000만원에 대해서는 38%의 세율을 적용하여(5000만원X38%=1900만원) 계산한 5660만원(72만원+510만원+1008만원+2170만원+1900만원)이 양도소득세 산출세액이 되는 것이다.
양도소득세를 누진공제(I)를 적용하면 간단히 계산할수 있는데 위에서 양도소득세 과세표준이 2억원일 경우 2억원X38%인 7600만원에서 누진공제(I) 1940만원을 차감하면 간단히 5660만원의 양도소득세가 계산되어진다. 실무적으로 세무전문가들은 누진공제를 적용하여 세금을 계산하는 편이다.
