- 양도소득세 관련 기사, 부동산 정책

미국에서 1년 이상 보유한 부동산을 팔 때 내는 양도소득세의 세율은 최고 15%다. 2주택이건 3주택이건 마찬가지다. 뉴질랜드는 부동산 양도세가 아예 없다. 영국은 주택의 보유세(재산세)를 집주인이 아니라 세입자가 낸다. 호주와 캐나다는 증여세가 없다. 미국 캘리포니아주에서는 주택을 구입할 때 세금(취득·등록세)을 내지 않는다.

국가에 따라 부동산 세제는 천차만별이다. 세금이 도입된 정치·역사적 배경이 서로 다르기 때문이다. 이렇게 복잡한 여러 나라의 세제를 세율 등 한 가지 잣대로 비교하는 것은 자칫 오류에 빠지기 쉽다.

한국의 부동산 보유세(재산세)는 전통적으로 주요 선진국에 비해 낮았다. 한국은행에 따르면 2003년 주요국의 GDP 대비 부동산 보유세 비율은 영국이 3.3%로 가장 높고, 미국이 2.8%, 일본이 2.1%였다. 반면 한국은 0.6%에 불과했다.

단순히 수치만 비교하면 “강남의 십수억짜리 아파트에 살면서 재산세는 영국의 6분의 1밖에 안 내다니…”라며 분통을 터뜨릴 수 있다. 그런데 영국은 우리나라의 재산세에 해당하는 카운슬 택스(Council tax)를 집의 소유주가 아니라 세입자에게 부과한다. 세입자가 집주인에게 임대료를 내고 이와는 별도로 임차한 주택의 가격에 비례해 거액의 세금을 지방정부에 내야 한다는 얘기다.

한국인의 상식으로는 이해하기 힘든 이 같은 일이 영국에서는 당연하게 여겨진다. 그 이유는 재산세가 지방 정부의 주민에 대한 공공 서비스의 대가라는 명목으로 정당화되기 때문이다. 지방 정부는 교육·치안 등 공공 서비스를 해당 지역의 주민에게 제공하고 그 비용을 세금의 형태로 청구한다. 공공 서비스의 비용을 모든 주민에게 똑같이 나누면 가난한 사람의 부담이 상대적으로 커질 수밖에 없다. 따라서 비싼 집에 사는 사람이 더 많이 부담하도록 재산세가 부과된다. 당연히 이 세금은 집을 명목상으로 소유한 집주인이 아니라 실제 공공 서비스의 혜택을 누리는 거주자가 내야 한다는 것이다.

네덜란드의 사례는 더 흥미롭다. 네덜란드는 전통적으로 재산세를 집주인이 낼 부분과 세입자가 낼 부분으로 나눠서 부과해왔다. 일부 지방정부가 이 재산세를 매년 10% 이상 올리자 주민들이 반발하는 등 이 문제가 사회적 이슈가 되기도 했다.

한국의 재산세가 주요 선진국에 비해 적었던 이유는 지방 정부의 세원이 재산세 이외에도 부동산 거래세(취득·등록세), 담배세 등으로 분산돼 있었기 때문이다. 한국은행 자료에 따르면 2003년 한국의 GDP 대비 부동산 거래세 비율은 1.9%로 미국(0.1%)과 일본(0.1%)의 19배였다. 영국(0.5%)과 비교해도 4배 가까이 많았다. 또한 담배 관련 각종 세금은 지방 세수의 15%에 가까울 정도로 큰 비중을 차지한다. 반면 주요 선진국의 지방 정부는 재정의 대부분을 재산세 수입에만 의존하고 있기 때문에 재산세율이 높을 수밖에 없다.

재산세와 거래세를 합친 한국의 부동산 세금(2003년)은 GDP 대비 2.4%로 일본(2.2%)보다 많고 미국(2.9%)보다는 다소 적은 수준이었다. 세제 전문가들은 “선진국보다 높았던 양도세율(최고 36%)까지 고려하면 한국의 부동산 세금은 결코 적지 않았다”고 지적했다.

양도소득세(capital gain tax)는 하나의 소득에 대해 세금을 두 번 매기는 이중 과세라는 논란이 국제적으로 끊이지 않는 세금이다. 실제로 양도소득세를 아예 과세하지 않는 나라도 꽤 된다. 뉴질랜드 이외에도 스위스 등이 부동산 양도 차익에 대해 세금을 물리지 않는다. 양도세를 부과하는 나라도 양도세율이 일반 소득세율과 같거나 더 낮은 경우가 대부분이다.

양도소득세가 이중 과세라고 주장하는 사람들은 어떤 부동산의 현재 가격은 예상되는 임대료 수입 등 미래의 기대 수입에 따라 오르내린다고 생각한다. 즉 향후 임대료가 올라갈 것으로 예상되면 부동산 가격이 올라가고 임대료가 낮아지거나 공실이 발생할 것으로 예상되면 부동산 가격은 떨어진다는 것이다. 따라서 국가가 임대료 수입에 대해 이미 소득세를 징수하고 있는데 가격 변동을 이유로 또 세금을 부과하는 것은 이중 과세라는 주장이다.

또 부동산 등 자산의 가격은 시장 상황에 따라 변동한다. 부동산 가격이 내리는 시기에 집을 샀다가 판 사람은 자본 이득은커녕 큰 손실을 볼 수 있다. 국가가 자본 이득에 대해 세금을 걷는다면 자본 손실에 대해서는 보전금을 줘야 공평하다고 할 수 있다. 실제로 영국과 미국은 어떤 자산을 구입했다가 자본 손실을 본 사람이 다른 자산에서 양도 차익을 얻었을 때 손실만큼을 공제해준다.

그런데 한국은 내년부터 1주택(6억원 이상)의 경우 최고 36%, 2주택은 50%, 3주택은 60%의 기록적인 양도세율을 적용하는 실험에 착수할 계획이다. 새로 도입된 종합부동산세까지 감안하면 한국의 부동산 세금은 세계적으로 유례없는 수준을 향해 치닫고 있다. 해외 부동산 투자 컨설팅업체인 루티즈코리아의 이승익 대표는 “대부분의 선진국은 종합부동산세도 없고 다주택자에 대한 규제도 없어 세금 때문에 해외 부동산에 관심을 갖는 사람이 늘고 있다”고 말했다.

▲ 미국 노스캐롤라이나주의 신축 주택들.

미국, 양도세율 최고 15%

미국의 경우는 주(州)마다 세법과 세율이 각기 달라 일률적으로 비교하기 어렵다. 한국인이 많이 거주하는 캘리포니아주의 경우는 부동산을 구입할 때 세금을 내지 않는다. 한국의 취득세와 등록세에 해당하는 세금이 아예 없어 세금 걱정 없이 주택을 구입할 수 있다. 물론 한국의 종합부동산세처럼 중앙 정부가 부동산 부자에게 따로 징수하는 세금도 없다. 주택 보유자가 매년 납부하는 재산세(property tax)는 해당 부동산 가격의 약 1%로 높은 편이다. 10억원짜리 주택을 보유하고 있다면 매년 1000만원의 재산세를 내야 한다. 그러나 납부한 재산세만큼을 소득세 과표에서 공제해주기 때문에 실제 느끼는 부담은 덜하다.

미국의 재산세는 전액 지방세다. 재산세는 교육·치안·교통 등 지방정부(우리나라의 시·군·구청에 해당)가 주민에게 제공하는 공공 서비스 요금의 개념이다. 우리나라의 아파트 관리비(일반 관리비)와 비슷한 성격이라고 보면 된다. 넓은 평형에 사는 사람이 관리비를 더 많이 내듯이 비싼 주택에 사는 사람이 공공 서비스 요금을 더 많이 부담하는 셈이다. 미국에서 재산세는 대부분 임대료에 포함돼 세입자에게 전가된다. 한국에서 아파트 관리비를 실제 사용자인 세입자가 부담하는 것과 같은 개념이다.

미국에서 학군이 좋고 치안이 안정된 지역은 재산세율이 높아도 사람이 몰린다. 집값도 가파르게 상승한다. 반면 치안이 엉망이고 교육 환경이 나쁜 지역은 재산세율이 낮아도 사람이 모이지 않는다. 부동산 값도 제자리인 경우가 많다.

양도세는 보유기간이 1년 미만인 경우는 양도차익을 일반소득에 합산해 과세하고 보유기간이 1년 이상인 경우는 별도의 양도세율(최고 15%)을 적용한다. 일반 소득세율(5만~1833만달러 소득자)이 15~35%로 양도세율보다 높기 때문에 1년 이상 보유했다가 파는 것이 세율 면에서 유리하다.

주거용 주택은 소유주가 최근 5년 안에 2년 이상 거주했다면 부부의 경우는 양도차익에서 50만달러(4억7500만원), 독신자의 경우는 양도차익에서 25만달러까지 세금이 면제된다. 어떤 미국인 부부가 50만달러짜리 집을 구입해서 2년 동안 거주한 뒤 100만달러에 팔았다면 양도세를 한푼도 내지 않는다는 얘기다.

이 부부가 100만달러짜리 집을 구입한 뒤 2년 뒤 200만달러에 팔았다면 양도세를 얼마나 낼까? 양도차익 100만달러에서 공제금액 50만달러를 뺀 50만달러가 과표가 된다. 과표에 15%의 세율을 적용하면 최고 7만5000달러 정도다.

이 세금마저 내지 않는 방법이 있다. 집을 판 돈으로 가격이 같거나 더 비싼 집을 구입하면 양도세를 내지 않기 때문이다. 현금으로 실현되지 않은 소득에 대해서는 세금을 물리지 않기 때문이다. 물론 이때 납부하지 않은 양도세는 보유한 주택을 완전히 처분해 차익을 실현할 때 내야 한다.

사업용 부동산의 경우는 부동산을 서로 교환할 때 세금을 연기해준다. 단 교환 후 2년 내 부동산을 처분해서 차익이 발생할 경우에는 소득세를 납부해야 한다.

▲ 영국 런던의 킹스로드.

영국, 재산세를 세입자가 납부해

영국은 부동산 취득세와 종합부동산세가 없다. 등록세의 경우는 부동산의 종류와 금액에 따라 세율(1~4%)이 다르다. 일반적인 주택은 구입 금액의 1~1.5% 정도를 등록세로 낸다.

영국에서 재산세(Council tax)는 집주인이 아니라 세입자가 납부하도록 제도화돼 있다. 언뜻 생각하면 세입자에게 일방적으로 불리한 제도다. 그러나 일반적으로 세금이 임대료에 포함돼 세입자에게 전가되는 현실을 고려하면 오히려 합리적이다. 영국 정부는 세입자가 저소득층·대학생 등일 경우 재산세를 감면해준다. 이 경우 실질 임대료가 줄어드는 효과가 있다.

재산세는 지방세로 세율은 지방의회가 정하기 때문에 지역마다 다르다. 잉글랜드의 경우 평균 재산세율은 주택가액의 1~1.2% 수준이다. 재산세 납부의 기준이 되는 주택가액은 별도의 국가 기관(Valuation Office Agency)이 평가한다.

주택이 아닌 사업용 부동산의 재산세는 중앙정부가 징수한 뒤 각 지방정부의 인구에 따라 분배한다. 사업용 부동산의 재산세는 자산가액이 아닌 연간 임대가치에 대해 45.6%의 세율을 부과한다. 연간 임대가치는 자산가액의 약 10% 수준이므로 실제 세율은 자산가액의 4% 남짓이다.

영국은 1주택의 경우 양도차익의 규모에 상관없이 양도세가 면제된다. 2주택 이상인 경우의 양도세는 양도차익에 따라 20% 또는 40%의 세율을 적용한다. 20%의 세율이 적용되는 경우가 대부분이다.

▲ 일본 도쿄의 록본기힐.

일본, 지가세 장기불황으로 폐지해

일본에서는 부동산을 구입할 때 과세 대장에 등재하는 등록가액의 3~4%(주택은 3%)인 취득세와 1%인 등록면허세를 내야 한다.

부동산을 보유할 때 내는 세금은 재산세에 해당하는 고정자산세가 있다. 시가의 70% 수준인 부동산 과표에 1.4%의 세율을 적용해 매년 납부한다. 고정자산세는 지방세로 토지와 건물에 부과한다.

일본 정부는 1992년 땅값 급등을 억제하기 위해 국세인 지가세를 도입했다가 장기불황이 계속되자 1998년 폐지했다. 지가세는 토지에 대해서만 부과했으며 세율은 0.15%였다.

양도세는 5년 이상 보유한 부동산의 경우 양도차익에 대해 20%의 세율이 적용된다. 보유 기간이 5년 미만이면 양도차익의 40%를 세금으로 내야 한다.

거주용 주택은 양도차익 3000만엔까지 세금을 면제해준다. 또 주택을 10년 이상 보유하면 세율이 낮아진다. 과세할 차익이 6000만엔 이하면 10%, 6000만엔 초과면 15%의 세율을 적용한다.

캐나다, 소득에 따라 양도세율 달라

캐나다는 부동산의 취득가액이 5만5000달러(이하 현지 달러)를 넘을 경우 취득세를 부과한다. 25만달러 이하는 1%, 40만달러 이하는 1.5%, 40만달러 초과시는 2%를 납부한다. 그러나 거주기간이 길면 이 세금을 줄여주는 혜택이 있다. 재산세율은 지방 정부에 따라 다르지만 대략 1% 정도다. 부동산의 양도차익에 대해서는 소득세를 납부해야 한다. 그러나 부동산을 증여할 경우에는 증여세가 없다.

양도소득세는 부동산 매도인의 일반 소득과 합산해 세율을 적용하기 때문에 개인의 소득에 따라 세율이 달라진다. 소득별 세율을 살펴보면 개인 소득이 7700달러 이하인 사람은 면세, 3만2000달러 이하인 사람은 16%, 6만5000달러 이하인 사람은 22%, 10만5000달러 이하인 사람은 26%, 10만5000달러를 초과할 경우는 29%의 세율을 적용한다.

▲ 호주 시드니의 전경.

호주는 증여·상속세, 뉴질랜드는 양도세가 없어

호주에서 상업용 및 신축 주거용 부동산을 구입할 경우에는 10%의 부가가치세를 내야 한다. 그러나 중고 주택을 구입하면 부가가치세를 낼 필요가 없다. 양도소득세는 일반소득과 합산해 과세한다. 토지세는 40만달러 이하는 0.4%, 50만달러 이하는 0.6%, 50만달러 초과시는 1.4%를 적용한다.

호주에서는 한국과 달리 증여세와 상속세를 낼 필요가 없다. 증여나 상속을 할 경우 주택의 증여 가액에 인지세(1000 만원 당 약 12 만 5000원)만 납부하면 된다.

뉴질랜드는 호주와 마찬가지로 기존 주거용 부동산을 구입할 경우에는 부가가치세가 면제된다. 그러나 상업용 및 신축 주거용 부동산을 구입할 때는 12.5%의 부가가치세를 내야 한다. 뉴질랜드는 호주와 달리 양도소득세나 인지세가 없다. 일반 소득세는 개인의 과세 소득에 따라 3만8000달러 이하는 19.5%, 6만달러 이하는 33%, 6만달러 이상은 39%가 적용된다. 법인의 경우는 33%의 단일세율을 적용한다.