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최근 서비스 레지던스가 부상은 임대 수익형 부동산 투자처를 찾는 투자자들 겨냥한 상품으로 선보이고 있기 때문이다. 서비스 레지던스가 탄생하게 된 배경을 좀더 현실적으로 접근해보면 그동안 임대수익형 상품으로 대량 공급되었던 오피스텔들의 입주가 시작되면서 초기 분양당시와는 달리 임차인 유치에 어려움을 겪게 되고, 이 때문에 오피스텔 투자시장이 급격히 위축됐다.
이에 따라 건설사는 분양만 하고, 임대운영 관리는 분양자가 알아서 하는 일차원적 판매로는 더 이상 시장에서 수요를 창출하기 어렵다는 위기의식 속에 부동산 개발회사들은 하드웨어와 소프트웨어를 접목시켜 새로운 임대 사업형 오피스텔 투자상품을 개발해낸 것이다.
서비스 레지던스란 단순한 주거공간만 임대해주는 것이 아니라 입주자들에게 생활에 필요한 각종 서비스를 호텔수준으로 제공해주는 즉 하드웨어는 가정집이지만 소프트웨어는 호텔수준의 서비스를 제공하는 복합개념의 상품이다.
기업환경이 국제화, 세계화되면서 외국인들의 국내 거주도 급속하게 증가하고 한국인의 장기 해외출장도 이제는 흔한 일이다. 타국에서 장기 체류하는 외국인들이 호텔을 이용하면 각종 서비스를 제공받을 수 있어 편리하지만 가족을 동반할 경우 호텔은 그다지 편안한 공간이 못되고, 비용도 부담된다.
개인적으로 주택을 임차에 거주할 경우 비용은 덜 들지만 언어소통 등 여러모로 불편한 점이 많이 따른다. 이러한 문제점을 개선, 호텔과 임대 아파트의 장점을 살린 장기 투숙자용 "서비스 레지던스"(Serviced Rasidece)는 세계시장에서 보편화된 개념이다. 그러나 국내에서는 첫 선을 보인지 불과 2~3년 남짓하다.
국내에 첫 선을 보인이후 숙박업과 부동산임대업 사이에서 해석의 논란이 있기도 했지만 부동산 임대사업의 새로운 방안으로 선을 보이고 있다. 이 때문에 서비스 레지던스 투자를 위해서는 지금까지 시세 차익형 부동산 투자 기준을 달리해야 한다. 즉 운영해서 올릴 수 있는 월 수익 또는 연 수익을 고려해야 하기 때문에 안정적으로 수익을 낼 수 있는 상품을 골라야 하는 것이 그 어떤 기준보다 우선돼야 할 것이다.
최근 부동산 개발시장을 살펴보면 대형건설회사의 브랜드와 시공만 담당하고 실제 사업은 시행사로 불리는 회사가 진행하는 경우가 크게 늘었다. 이 때문에 1건 시행사가 많고, 1건 시행사들은 분양에 급급한 나머지 이후 프로그램은 미처 준비하지 못하고 판매하는 상품들이 많다.
따라서 분양당시에 임대수익보장을 약속했지만 입주이후 실행을 하지 못하는 사례가 발생할 위험 또한 있다. 임대수익보장이라는 계약이 있는지를 점검하는 것도 필요하지만 보다 근본적으로는 지속적인 사업을 하는 회사인지를 따져 보고, 운영관리 시스템과 임차인 유치를 위한 마케팅능력과 네트웍이 구축되어 있는 회사인지를 꼼꼼하게 따져본 후 선택해야 할 것으로 보인다.
다음은 아무리 좋은 시스템이 구축되어 있더라고 실제 입주자가 선호할 만한 입지와 부대시설등을 갖추고 있는지를 살펴보아야 한다. 서울 도심 또는 부심권에 위치하며 장기 출장자나 국내에 주재하는 외국인 사업가, 해외교포 등이 주요 고객이다. 물론 지역에 따라 전문직 종사자, 대학생 등이 주 고객일 수도 있다. 따라서 호텔밀집지역 인근이거나 대기업이 밀집되어 있고 외국인 방문 빈도수가 높은 지역이라면 입지여건이 우수한 곳이라고 볼 수 있다.
서비스 레지던스 시장이 새롭게 열리고 있지만 아직까지 임차수요층이 두텁지 않다. 반면 공급은 최근 급속도로 증가하고 있고, 이전에 분양된 오피스텔도 서비스 레지던스 시스템 도입을 검토하는 사례로 늘어나고 있다. 수요가 뒷받침 되지 못하면 오피스텔 공급과잉 상황이 발생한 것처럼 서비스 레지던스도 공급과잉에 시달릴 수 있다는 위험도 도사리고 있다.
(김희선·부동산114 전무이사)
